73,728,000원
* 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용한 금액입니다. 확약의 대상은 윤명상 관련 임차권이며, 고의현의 별도 임차관계와 미확정 비용은 포함하지 않습니다.
서울남부지방법원 2025타경12972. 서울 강서구 화곡동 지엠밸리 5층 506호 오피스텔입니다. 감정가는 1억 8,000만원이지만, 네 번 유찰되면서 최저매각가는 73,728,000원으로 떨어졌습니다. 감정가에 비해 상당히 낮은 금액이어서 표면적으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 선순위 임차권과 보증기관의 반환청구권 포기 조건을 구분해야만 실제 위험을 파악할 수 있습니다.
소유자 손재현은 2022년 4월 22일 이 부동산을 179,000,000원에 취득했습니다. 임차인 윤명상은 그보다 앞선 2022년 4월 8일 전입·점유를 시작했고, 2022년 3월 22일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023년 3월 24일 압류보다 먼저 주택임대차 관련 요건을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기가 이후에 이루어졌다는 이유만으로 선순위 대항력을 무시할 수 없습니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있습니다. 이 조건이 실제 매각과 권리 정리에 반영되는지가 이번 입찰의 핵심입니다. 동시에 고의현의 별도 점유·임차관계도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제5층 제506호 도로명주소: 서울특별시 강서구 화곡로 332 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지상 18층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2020.04.09 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.22 소유권이전, 거래가액 179,000,000원) |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 73,728,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2023.03.24 갑구 6번 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 · 윤명상, 고의현 |
| 특이사항 | 민간임대주택등기 · 선순위 대항력 임차권 · 주택도시보증공사 승계 및 반환청구권 포기 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준의 구분
등기상 말소기준은 2023.03.24 강서세무서장의 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류, 보령세무서장의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 윤명상의 전입·점유 및 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후라는 사실과 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계기관은 중복 계산 금지
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤명상 건물전부 · 주거(임차권등기) |
2022.04.08 2022.03.22 |
179,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 있음 |
HUG 승계 조건부 인수 0원* |
| 고의현 점유 부분 미상 |
2024.07.01 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확정 2026.01.16 배당요구 |
별도 확인 확약 대상 아님 |
대항력은 전입·점유 및 선순위 권리관계 등을 종합해 판단합니다. 고의현은 확인된 전입일이 말소기준 이후이므로 그 전입일만으로 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 보증금·확정일자와 점유관계가 확인되지 않아 보수적으로 '대항력 가능·미상'으로 분류했습니다.
“임차인 윤명상의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건을 적용하면 윤명상의 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 실질적으로 부담하지 않으므로, 윤명상 관련 인수액은 0원*입니다. 주택도시보증공사는 윤명상 임차권의 승계인이지 별도의 신규 임차인이 아니므로, 보증금 179,000,000원을 추가로 중복 합산해서는 안 됩니다.③ 예상배당표 (매각가 73,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,727,104원 |
| 1. 임차인 윤명상 보증금(우선변제) | 179,000,000원 | 72,000,896원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 1,727,104원은 매각대금에서 우선 공제됩니다. 이후 윤명상 보증금에 72,000,896원이 배당되는 가정이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매 신청채권액은 실제 기초채권의 중복 여부를 확인해야 하며, 독립된 임차보증금처럼 합산할 수 없습니다.
그러나 이번 사건은 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각하므로, 해당 부족분의 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 이 구분 없이 미배당액을 매수인 인수액으로 확정해 계산하는 것도, 반대로 확약을 확인하지 않고 무조건 0원이라고 판단하는 것도 잘못입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 역관계
이 사건의 핵심은 최저가가 내려갈수록 선순위 보증금 미배당액은 커질 수 있다는 점입니다. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 조건이 적용되지 않는 상황을 가정하면, 낮은 낙찰가만으로 실질 취득비용이 낮아지는 것은 아닙니다. 반면 해당 포기가 유효하게 적용되면 윤명상 관련 인수액을 0원으로 보아야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 예상 인수 | 확약 반영 윤명상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가의 40.96% |
73,728,000원 | 106,999,104원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가의 약 32.77% |
58,982,400원 | 121,479,283원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 감정가의 약 26.21% |
47,185,920원 | 133,063,427원 | 0원* |
회차별 예상 인수액은 집행비용 등을 반영한 배당 시나리오 수치입니다. 확약 적용 시 0원은 윤명상 관련 반환청구권에 한정됩니다. 고의현의 미확정 임차 위험, 제세공과금 및 부대비용은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북동측 인근입니다. 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 및 숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측에는 왕복 6차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 2020.04.09 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 18층 건물의 5층 506호입니다. 외벽은 외장 석재 등으로 마감되어 있고, 새시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비와 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다. 기계식 주차장 이용 조건과 유지관리 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역에 위치하며, 지목은 대이고 토지면적은 360.7㎡입니다. 토지이용상황은 업무용이며 광대로한면에 접합니다. 공시지가는 9,940,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 개별 거래에 적용되는 토지거래허가 요건도 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 실제 내부 상태와 관리 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 이 물건은 아파트가 아닌 오피스텔이며 4회 유찰되었습니다. 감정가 대비 하락 폭만으로 매매·임대 수요가 충분하다고 판단할 수 없으므로 실제 거래가격과 임대 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.22 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 경매 취득 시 관련 의무의 존속·승계 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 포기 조건 원본 확인. 윤명상 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서와 실제 매각조건에 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 윤명상의 2023.07.13 주택임차권등기에 관해 승계기관의 말소 동의와 실제 말소 진행에 장애가 없는지 확인해야 합니다.
- 고의현 임차관계 조사. 전입일 2024.07.01과 배당요구일 2026.01.16이 확인되지만 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. 선순위 대항력 여부와 별도 인수 가능성을 원본 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 채권 중복 주의. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,020,000,000원과 경매 신청채권액 179,000,000원의 기초채권 관계를 확인해야 합니다. 임차보증금이나 독립채권을 이중으로 계산해서는 안 됩니다.
- 압류 및 조세 문제. 강서세무서장과 보령세무서장의 압류가 존재합니다. 등기 말소와 별개로 당해세 등 실제 배당 우선순위 및 매수인의 법정 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 민간임대 등록 관련 의무. 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 임대사업자 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 윤명상 및 고의현의 실제 점유 여부, 퇴거 상태, 점유 권원과 인도 절차를 현장 조사 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 40.96%라는 숫자만 보고 저평가 물건으로 단정할 수 없습니다. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 매매·임대 거래와 관리비 등을 확인해야 합니다.
- 기계식 주차장과 관리비. 기계식 주차설비 이용 조건, 유지비, 공용부분 미납 관리비 및 건물 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.05 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 크게 내렸지만, 안전성은 확약과 임차관계에 달렸다”
화곡동 지엠밸리 506호는 감정가 180,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 73,728,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 낙찰가만 보고 판단하면 이 사건의 본질을 놓치게 됩니다. 선순위 대항력 임차인 윤명상의 보증금은 179,000,000원이며, 보증기관의 포기가 없다면 예상 미배당 보증금 106,999,104원이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있기 때문입니다.
이번 사건의 중요한 차이는 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있다는 점입니다. 그 조건이 유효하게 적용된다면 윤명상 관련 인수는 0원*입니다. 그러나 별도 임차인 고의현의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계는 미확정이며, 이 위험은 윤명상 관련 포기 조건으로 자동 해소되지 않습니다.
여기에 4회 유찰된 오피스텔이라는 특성과 최근 실거래 시세에 대한 별도 검증 필요성까지 고려하면, 단순히 최저가가 낮다는 이유로 높은 투자등급을 부여하기는 어렵습니다. 확약 조건 확인, 고의현 임차관계 조사, 시세 검증을 마친 후 입찰 여부를 결정해야 합니다. 결론은 “주된 인수 위험은 조건부 해소, 그러나 잔여 임차 위험과 가격 검증은 미완료”입니다.
