서울남부지방법원 2025타경12972. 강서구 화곡동 지엠밸리 5층 506호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 현재 소유자는 손재현이며 2022.04.14 매매를 원인으로 거래가액 179,000,000원에 취득등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.03.24 강서세무서장의 국세 압류입니다. 하지만 핵심은 말소기준보다 앞선 2022.04.08 주민등록·점유를 갖춘 윤명상의 보증금 179,000,000원입니다.
윤명상은 2022.03.22 확정일자를 받고 2022.04.08 주민등록 및 점유를 개시해 말소기준일보다 앞섭니다. 2023.07.13에는 보증금 179,000,000원 전액에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가 115,200,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 2,412,800원을 제외한 112,787,200원이 임차보증금에 배당되고, 룰상 부족액은 66,212,800원입니다.
통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족액을 낙찰자가 떠안아 낙찰가 115,200,000원과 합친 취득부담이 약 보증금 179,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그러나 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 윤명상의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 따라서 조건이 적용되는 현재 회차의 실질취득액은 115,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제5층 제506호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 화곡로 332 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 18층 건물 내 5층 506호 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.14 매매 · 거래가액 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 115,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준 | 2023.03.24 갑구 6번 압류 · 국(강서세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.03.24 국세 압류입니다. 그 뒤 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원, 2025.03.13 국세 압류, 2025.10.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어지며, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 윤명상의 임차인 지위는 말소기준보다 앞선 2022.04.08에 형성됐습니다. 따라서 매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 실제 배당표에서도 현재 회차 부족액이 66,212,800원으로 계산됩니다. 이 금액이 바로 ‘룰상 인수액’입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복합산 없음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤명상 | 건물전부 · 2022.04.08 | 179,000,000원 | 2022.03.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 포기·말소 조건 반영 시 실질 인수 0원 |
| 고의현 | 미상 · 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2026.01.16 | 승계 없음 · 보증금 확인 필요 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 한 번 더 더하는 대상이 아니라, 윤명상의 주택임차권 승계인입니다. 따라서 윤명상 보증금 179,000,000원과 보증기관 승계분을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 윤명상과 고의현 2명으로 봅니다.
③ 현재 회차 배당과 ‘룰상 인수 vs 실질 인수’
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,412,800원 |
| 1. 임차인 윤명상 보증금(우선변제) | 179,000,000원 | 112,787,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 115,200,000원 가정. 윤명상에게 배당되는 112,787,200원을 제외하면 룰상 보증금 부족액은 66,212,800원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 룰상 부족액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 윤명상 부족액 | 조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 115,200,000원 | 64% | 66,212,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 92,160,000원 | 51% | 88,898,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 73,728,000원 | 41% | 106,999,104원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 가까워집니다. 이 사건도 계산상 현재 회차 66,212,800원, 3회 유찰 시 88,898,880원, 4회 유찰 시 106,999,104원의 부족액이 생깁니다. 다만 윤명상 승계분에 대한 포기·말소 조건이 적용되므로 이 부족액은 매수인의 실질 인수액으로 남지 않습니다.
⑤ 등기상 체크포인트
- 소유권. 손재현은 2022.04.14 매매를 원인으로 2022.04.22 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 179,000,000원입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.22 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 처리상태를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 말소기준. 2023.03.24 갑구 6번 국세 압류가 기준이며, 이후 주택도시보증공사 가압류·국세 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 임차권. 윤명상 주택임차권등기는 2023.07.13 설정됐으나 그 기초가 되는 주민등록·점유는 2022.04.08로 말소기준보다 빠릅니다.
- 보증기관. 주택도시보증공사는 윤명상 주택임차권의 승계인입니다. 윤명상 보증금과 승계분을 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2020.04.09 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 18층 건물의 5층 506호입니다.
- 주위환경. 강서구청 북동측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 본건 서측으로 왕복 6차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비와 기계식 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 업무용 토지로 이용 중이며 토지면적 360.7㎡, 공시지가 9,940,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 윤명상 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 최종 대조하세요.
- 고의현 보증금 확인. 2024.07.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구일은 2026.01.16입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1번 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 상태와 매각에 따른 처리 내용을 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 115,200,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 명도 상태 확인. 윤명상은 임차권등기, 고의현은 현황조사 등에 나타나는 점유 관련 당사자입니다. 실제 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “66,212,800원 인수형처럼 보이지만, 조건을 읽으면 0원”
이 사건의 핵심은 숫자 하나가 아니라 매각조건입니다. 선순위 윤명상의 보증금은 179,000,000원이고 현재 회차 배당 후 부족액은 66,212,800원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분을 매수인이 떠안아 최저가가 내려가도 실질 취득부담이 보증금 수준으로 유지됩니다.
하지만 이 사건에서는 윤명상 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 따라서 윤명상 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차의 조건 반영 실질취득은 115,200,000원입니다. 다만 그 조건은 윤명상에게만 적용되므로 고의현의 보증금 미상, 민간임대주택등기의 현재 상태, 실제 명도상황은 따로 확인해야 합니다.
결론은 “주된 인수위험은 조건으로 해소됐지만, 2회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없는 물건”입니다. 권리분석의 승부처는 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 정확히 확인하는 것이고, 입찰가격의 승부처는 감정가 할인율과 별개로 잡아야 합니다.
