제주지방법원 2026타경10050. 제주시 애월읍 고내리 ‘애월오션빌’ 애월동 4층 401호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서상 실제 이용은 연립주택입니다. 전용면적 비교 대상은 71.87㎡이며, 건물은 2018.04.25. 사용승인을 받은 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 구조입니다. 소유자 에이치에스건설주식회사는 2020.04.02. 매매를 원인으로 거래가액 400,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기 기록은 가압류·압류·회생 보전처분과 말소가 반복돼 복잡해 보이지만, 현재 효력만 추리면 결론은 단순합니다. 2018년 가압류와 청주우리신용협동조합 근저당은 각각 2019년과 2020년에 말소됐고, 2020년 청주남부신용협동조합 근저당도 2024.09.27. 해지로 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류와 재산보전처분 역시 각각 2024.10.11.과 2025.03.31. 말소됐습니다. 따라서 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 남는 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월해안로 384-26, 애월오션빌 제애월동 제4층 제401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 면적 / 건물 | 전용 71.87㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 4층 · 사용승인 2018.04.25. |
| 소유자 | 에이치에스건설주식회사 (2020.04.02. 매매 · 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 285,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 215,107,842원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 복잡한 이력, 현재 인수는 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제도 없습니다. 따라서 현재 최저가 285,600,000원이 권리 인수를 포함한 실질취득액이며, 낙찰가가 별도의 임차보증금 때문에 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세
애월오션빌은 19세대 규모이며, 비교 대상 전용면적은 71.87㎡입니다. 확인된 실거래는 총 9건이고, 전체 평균은 345,600,000원입니다. 다만 과거 400,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 68.01㎡ | 1층 | 330,000,000원 |
| 2024.09 | 71.87㎡ | 1층 | 330,000,000원 |
| 2024.05 | 71.96㎡ | 2층 | 337,000,000원 |
| 2023.12 | 71.87㎡ | 2층 | 330,000,000원 |
| 2023.09 | 68.01㎡ | 4층 | 400,000,000원 |
| 2023.04 | 68.01㎡ | 1층 | 327,800,000원 |
| 2023.04 | 68.01㎡ | 2층 | 327,800,000원 |
| 2023.04 | 68.01㎡ | 2층 | 327,800,000원 |
| 2022.08 | 68.01㎡ | 4층 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 331,750,000원 |
현재 최저가 285,600,000원은 최근 12개월 평균 331,750,000원의 86.1%이며, 최신 거래 330,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균 345,600,000원과 비교하면 82.6%지만, 가격 가치는 과거 400,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 중심으로 판단하는 편이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,798,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 청주우리신용협동조합 | 344,110,000원 | 280,801,600원 |
| 갑구 2번 가압류 · 유정개발 주식회사 | 87,500,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 유정개발주식회사 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 청주남부신용협동조합 | 316,800,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 덕원산업주식회사 | 74,272,718원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 근로복지공단 | 152,402,610원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 908,662,113원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 | 214,959,642원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 근로복지공단 | 157,796,190원 | 0원 |
| 갑구 19번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 산정 채권액 2,256,503,273원 중 예상배당은 280,801,600원, 미배당은 1,975,701,673원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 위 추정표에는 이미 말소 이력이 확인되는 과거 권리도 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 법원의 최종 배당표를 확인해야 합니다. 후순위 미배당은 채무자·채권자 사이의 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 285,600,000원 | 280,801,600원 | 1,975,701,673원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 199,920,000원 | 196,321,120원 | 2,060,182,153원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 139,944,000원 | 137,184,784원 | 2,119,318,489원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 인수형 사건이 아닙니다. 추가 유찰이 발생하면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 신청채권 청구액 215,107,842원은 현재 회차와 이후 시나리오 모두 배당되지 않는 것으로 산정돼 있고, 채권 총액 대비 부족분도 매우 큽니다. 취하·변경 가능성과 세금 우선순위는 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 애월읍 고내리 신엄항 남서측 인근으로 숙박시설, 단독주택, 전, 임야가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정기노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 애월오션빌은 총 19세대의 소규모 공동주택입니다. 대단지보다 거래 표본과 대기 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 도로. 대지 동측으로 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지면적 2,010㎡의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 자연녹지지역에 해당합니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물. 기본 위생·급배수, 보일러 난방, 승강기 설비가 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 전체 9건의 거래가 확인되지만 최근 12개월 평균이 과거 평균보다 7.0% 낮아 하락 방향을 보입니다.
⑥ 현장·서류 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건 용도는 근린주택, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 연립주택입니다. 건축물대장과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 다락 포함 여부. 본건 상부에 소재하는 다락을 포함해 평가됐으므로 출입구, 면적, 누수, 단열과 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 대지권 정리 확인. 종전 고내리 89-5·89-9·90·91-5·321 토지는 2018.05.09. 고내리 89-5 대 2,010㎡로 합병됐습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수 존재합니다. 당해세 금액과 배당 우선순위를 법원과 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 말소등기 원본 대조. 과거 근저당·가압류·압류의 말소 접수번호와 현재 등기 상태를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 법인 소유 물건의 실제 점유자와 인도 협의 상대방은 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·시설상태. 공용부분 관리비 체납, 승강기 유지비, 해안 인접 지역의 염해·누수·창호 상태를 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한. 최근 12개월 평균 331,750,000원과 최신 거래 330,000,000원을 기준으로 하되, 7.0% 하락 추세와 소규모 단지 환금성을 감안해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 하락장 보정 후 판단
이 물건의 핵심은 복잡해 보이는 등기 이력과 실제 인수 위험을 구분하는 데 있습니다. 과거 가압류와 근저당, 보전처분, 압류가 다수 있었지만 모두 말소됐거나 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 실질취득액은 현재 최저가 285,600,000원, 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 12개월 평균의 86.1%로 일정한 간격이 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.0%라는 점, 19세대 소규모 단지라는 점, 사건 용도와 실제 이용상태가 다르게 표시된 점은 반드시 보정해야 합니다. 결론은 권리 안전성은 양호하지만 감정가가 아닌 최근 거래와 환금성을 기준으로 응찰가를 정해야 하는 B등급 물건입니다.
