서울남부지방법원 2025타경12976. 강서구 화곡동 ‘트러스트’ 8층 802호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 소유자 손재현은 2022년 4월 17일 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득했고, 같은 해 5월 20일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 근저당이 아니라 한금용의 선순위 주택임차권입니다.
한금용은 임대차계약일과 확정일자가 2022년 4월 18일, 전입·점유개시일이 2022년 5월 20일이며 보증금은 350,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2023년 7월 28일 이뤄졌고, 이후 2023년 9월 19일 주택도시보증공사의 가압류가 등장합니다. 따라서 임차권 자체만 놓고 계산하면 현재 회차에서 배당받지 못한 118,577,280원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제8층 제802호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건 내 제8층 제802호 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.17 매매 · 거래가액 350,000,000원 · 2022.05.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 235,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 조건을 같이 봐야 한다
등기 순서의 출발은 2021년 12월 27일 주식회사준영의 소유권보존입니다. 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 들어갔다가 2022년 5월 20일 이미 말소됐고, 이어 손재현 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 한금용의 임대차는 2022년 4월 18일 체결됐고 전입·점유는 2022년 5월 20일부터입니다. 주택임차권등기는 2023년 7월 28일 접수됐습니다.
이후 2023년 9월 19일 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류가 들어왔고, 이 가압류가 경매상 말소기준으로 제시돼 있습니다. 따라서 이보다 앞선 한금용의 임차권은 원칙적으로 매각으로 없어지지 않는 선순위 권리입니다. 반대로 가압류와 2025년 10월 30일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한금용 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20 | 2022.04.18 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 · 실질 0원* |
| 박승연 | 미상 | 2024.08.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 한금용의 권리는 주택도시보증공사가 승계한 것으로 기재돼 있으므로 HUG를 별도 임차인으로 더하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 박승연은 2024년 8월 26일 전입으로 말소기준인 2023년 9월 19일보다 뒤이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점은 입찰 전 보완 확인할 부분입니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 368,000,000원, 현재 최저매각가는 235,520,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다. 다음 회차 시나리오는 188,416,000원, 그 다음은 150,732,800원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 사실만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 감정평가상 오피스텔이므로, 실제 응찰 전에는 같은 건물이나 인근 오피스텔의 최근 실거래·매물·임대수요를 별도로 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,097,280원 |
| 1. 임차인 한금용 보증금 | 350,000,000원 | 231,422,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한금용 보증금의 미배당액은 118,577,280원입니다. 다만 매각물건명세서상 한금용의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 조건이 이행되는 경우 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 까치산역 남서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건물의 8층 802호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 6,124,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 외곽공도와 접하며, 토지자료상 소로각지이고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 조건 원문 재확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 한금용 임차권 말소 절차. 낙찰 이후 임차권등기 말소가 조건대로 처리되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 박승연 점유 확인. 2024.08.26 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·현재 점유 여부가 미상인 만큼 현황조사와 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 235,520,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 매물가격을 별도 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.05.20 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 관련 효력과 행정상 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 3.5억”보다 중요한 한 줄
이 물건은 등기만 펼치면 긴장할 수밖에 없습니다. 현재 최저가가 235,520,000원인데 선순위 임차보증금은 350,000,000원이고, 배당표만 계산하면 미배당 118,577,280원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 한금용의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 조건이 그대로 이행되면 한금용 관련 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 현재 최저가를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수도 없습니다. 비교할 실거래 데이터가 없고, 용도도 오피스텔입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 박승연의 점유관계까지 남아 있습니다. 결론은 주된 선순위 임차권 위험은 조건부로 해소되지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다. 권리조건 확인과 시세 검증을 모두 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
* 배당계산상 한금용 보증금 미배당액은 현재 회차 118,577,280원이나, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 해당 임차권의 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다. 이 조건은 한금용 임차권에 한해 적용됩니다.
