서울남부지방법원 2025타경12980. 영등포동1가 명남더블레스 제8층 제801호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 229,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 146,560,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차보증금 235,000,000원의 처리 방식을 읽어야 합니다.
임차인 최홍태는 2022.02.17. 주민등록을 마쳤고 2022.02.18. 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2022.06.28.이며, 임차보증금은 235,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.02.01. 서울특별시 압류이므로 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 따라서 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인이 부담할 위험이 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 즉 현재 배당 계산상 부족분 91,291,840원은 룰상 인수액이지만, 해당 확약이 적용되는 매각에서는 실질 인수액 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12980 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제8층 제801호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 경인로108길 6(영등포동1가) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건 내 제8층 제801호 |
| 사용승인일 | 2021.01.26. |
| 소유자 | 서은비 · 2022.02.18. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 146,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 ‘포기 조건’이 핵심
등기상 말소기준권리는 2024.02.01. 서울특별시 압류입니다. 이후 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체는 2024.02.27.에 이루어졌어도 최홍태의 주민등록일은 2022.02.17.이므로 대항력 기준 시점은 말소기준권리보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최홍태 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.17. 점유 2022.02.18. 235,000,000원 | 대항력 有 말소기준보다 전입이 빠름 | 우선변제 확정 2022.06.28. · 배당요구 | 승계인 HUG 실질 인수 0원 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
2024.05.09.의 임차권 경정은 별도의 실제 임차인이 추가된 것이 아니라 기존 임차권의 임대차계약일자와 확정일자를 경정한 등기입니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 최홍태 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 64%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가는 146,560,000원으로 감정가 229,000,000원의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 117,248,000원, 4회 유찰 시 93,798,400원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 보증금 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 146,560,000원 | 91,291,840원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 117,248,000원 | 120,193,472원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 93,798,400원 | 143,289,971원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하기 때문에 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 다만 이번 사건에서는 해당 임차인과 승계인이 미배당 잔액 청구를 포기하는 조건이 붙어 있으므로 이 계산상의 인수액은 실제 매수인 부담액과 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,851,840원 |
| 1. 임차인 최홍태 보증금 · 우선변제 | 235,000,000원 | 143,708,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최홍태 보증금의 부족분은 91,291,840원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 적용 시 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포역 북동측 인근이며, 주위는 오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1·5호선 신길역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건 내 제8층 제801호이며, 사용승인일은 2021.01.26.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 786.5㎡, 공시지가는 6,623,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 북측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 자체는 존재. 최홍태의 전입은 2022.02.17.로 말소기준 2024.02.01.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 단순 후순위 임차권 사건이 아닙니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당 계산상 부족분은 91,291,840원이지만, 확약 적용 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 배당순위 확인. 서울특별시·국·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 사항을 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 실거래 별도 대조. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 단정하지 말고 영등포동 오피스텔 거래가격과 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금 2.35억”보다 더 중요한 한 줄
이 물건을 등기와 배당표만 놓고 보면 상당히 부담스럽습니다. 최홍태는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 235,000,000원입니다. 현재 최저가 146,560,000원으로 매각될 경우 계산상 미배당 보증금도 91,291,840원에 달합니다.
그러나 이번 사건의 결론은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 비고가 있기 때문입니다. 이 조건이 그대로 적용된다면 매수인의 실질 인수금은 0원입니다.
따라서 권리 성격은 “본래는 대항력 인수형이지만, 확약으로 주된 인수위험이 해소된 조건부 안전형”으로 보는 것이 정확합니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔어도 실거래 비교 근거 없이 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리는 확약 원문을 확인하고, 가격은 실제 시장거래와 따로 비교하는 것 — 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
