🏷 실질취득 163,840,000원 🛡 실질 인수 0원 🏠 실제 임차인 1명 📉 최근거래 대비 60.9%
서울남부지방법원 2025타경12986. 서울 강서구 화곡동 ‘더원’ 제2층 제205호, 건축물대장상 다세대주택입니다. 소유자 김영진은 2022년 3월 12일 매매를 원인으로 거래가 264,000,000원에 취득했고, 같은 날 임대차계약을 체결한 강창혁 임차인은 2022년 3월 14일 확정일자, 3월 28일 주민등록, 3월 31일 점유개시 후 2023년 12월 20일 264,000,000원 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025년 10월 30일로, 임차인의 대항요건이 그보다 앞서므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
그러나 이 사건은 그 원칙만 보고 계산하면 실제 매각조건을 놓치게 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 강창혁 임차권에 관한 인수액은 실질적으로 0원으로 보되, 이 확약은 해당 임차인 및 그 승계관계에만 적용됩니다. 현재 확인된 별도 임차인은 없지만, 확약 범위 밖의 새로운 점유·임대차가 확인되는 경우에는 별도 인수위험을 다시 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 22.12㎡ · 철근콘크리트구조 지상6층 내 2층 |
| 소유자 | 김영진 (2022.03.12. 매매, 거래가 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 163,840,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 결론을 바꾼다
등기부의 의왕신용협동조합 근저당권은 2022년 3월 30일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 10월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 강창혁 임차인은 주민등록 2022년 3월 28일, 점유개시 2022년 3월 31일, 확정일자 2022년 3월 14일이고 임차권등기도 2023년 12월 20일이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖는 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 강창혁 | 건물 전부 · 264,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2022.03.28 | 우선변제 有 확정일자 2022.03.14 · 배당요구 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 승계관계 · 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득가로 비교
이 사건은 확약으로 주된 임차인 인수가 해소되므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득가 163,840,000원입니다. 비교 가능한 거래자료는 ‘더원(966-3)’ 전용 20.31~24.33㎡ 거래 12건이며, 평균은 274,416,666원, 최신 거래는 2022년 5월 269,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 이 평균의 59.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 23.68㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2022.04 | 20.31㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2022.03 | 22.12㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2022.03 | 20.67㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2022.03 | 22.12㎡ | 3 | 274,000,000원 |
| 2022.03 | 21.42㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2022.03 | 20.67㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2022.03 | 24.33㎡ | 3 | 304,000,000원 |
| 2022.03 | 24.33㎡ | 3 | 294,000,000원 |
| 2022.03 | 20.31㎡ | 3 | 254,000,000원 |
| 2022.03 | 20.31㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2022.03 | 24.33㎡ | 2 | 294,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 274,416,666원 |
실질취득가 163,840,000원은 거래자료 최저가 254,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 269,000,000원의 약 60.9%입니다. 다만 거래자료가 2022년 3~5월에 집중돼 있어 2026년 8월 매각기일과 시차가 큽니다. 따라서 59.7%라는 할인율 자체는 강한 수치지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 확정 할인으로 해석하기보다 현 시점 거래 확인이 필요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,093,760원 |
| 1. 임차인 강창혁 보증금 | 264,000,000원 | 160,746,240원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 미배당액은 103,253,760원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 총액은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 163,840,000원 | 103,253,760원 | 163,840,000원 |
| 3회 유찰 시 | 131,072,000원 | 135,563,008원 | 131,072,000원 |
| 4회 유찰 시 | 104,857,600원 | 161,410,406원 | 104,857,600원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 + 인수액이 결국 보증금 약 264,000,000원 수준으로 수렴합니다. 이 사건이 현재 163,840,000원의 실질취득가로 평가될 수 있는 이유는 오직 해당 임차인 및 주택도시보증공사 승계관계에 대한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 다세대주택이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 강서대학교 남서측 인근. 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 폭 5~6m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,737,000원/㎡, 토지면적 185.5㎡의 2필지 일단 장방형 토지입니다.
- 환금성. 총 22세대 규모의 소형 다세대주택이며 준공일은 2022.02.10입니다. 현재 물건은 2회 유찰돼 단지 경매 평균 1.3회를 웃돕니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 유지돼야 강창혁 임차인에 대한 실질 인수가 0원이 됩니다.
- 확약 적용범위 구분. 확약은 강창혁 임차인 및 주택도시보증공사 승계관계에 한정됩니다. 확약 밖의 별도 임차인·점유관계가 새로 확인되면 별도 분석이 필요합니다.
- 가격 비교의 시차. 비교 거래 12건은 2022년 3~5월 자료입니다. 실질취득가가 평균의 59.7%라도 2026년 입찰가격 판단 전 현재 거래수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 유찰 횟수 2회는 단지 경매 평균 1.3회보다 많습니다. 권리조건 외에 소형 다세대 환금성과 현장 상태를 함께 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.04.06. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리 및 관련 제한사항을 원본 등기와 관계기관 기준으로 확인하세요.
- 현장·관리비 확인. 실제 점유 상태, 공용부분 관리비 체납, 시설 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일의 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘선순위 임차권’이 아니라 ‘확약의 유효성’
표면만 보면 보증금 264,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 256,000,000원보다도 큰, 전형적인 인수형 경매입니다. 현재 최저가 163,840,000원에 낙찰받더라도 확약이 없다면 미배당 103,253,760원을 더 부담해 실질취득은 약 264,000,000원으로 올라갑니다. 그러나 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각조건이 있어 해당 임차인의 실질 인수가 0원으로 바뀝니다.
그 조건을 그대로 반영하면 현재 회차 실질취득가는 163,840,000원이며, 거래자료 평균 274,416,666원의 59.7%, 최신 거래 269,000,000원의 약 60.9% 수준입니다. 다만 비교 거래가 모두 2022년에 집중돼 있고, 물건은 이미 2회 유찰된 22세대 소형 다세대입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 가격 매력은 있으나, 확약 원문과 현재 시세·환금성 확인이 필수”입니다.
