서울남부지방법원 2025타경12990. 구로구 개봉동 에코그로브빌리지 101동 603호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 서정훈이며 2021년 11월 3일 매매를 원인으로 470,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 황세라의 주택임차권입니다. 계약일은 2021년 10월 11일, 전입·점유·확정일자는 모두 2021년 12월 3일이고 보증금은 465,000,000원입니다.

말소기준은 2025년 2월 18일 관악세무서장의 압류입니다. 황세라의 전입·확정일자와 2023년 12월 7일 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저매각가 271,360,000원에서는 집행비용 4,599,040원을 제외한 266,760,960원이 임차인에게 배당돼 198,239,040원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 포기 조건이 결론을 바꾼다

2021년 12월 3일 서정훈 명의의 소유권이전과 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 황세라는 같은 날 주민등록·점유·확정일자를 갖췄습니다. 2023년 12월 7일에는 보증금 465,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 이후 2025년 2월 18일 국가 압류가 들어오며 이 사건의 말소기준이 되고, 2025년 3월 14일 서울특별시 압류와 2025년 10월 31일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 기재된 보증기관이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 흐름은 하락

에코그로브빌리지의 비교 실거래는 전용 35.99~36.25㎡로, 대상 면적 37.22㎡와 매칭된 자료입니다. 전체 3건 평균은 420,000,000원이지만 가격 판단은 최신 흐름을 우선합니다. 가장 최근 거래는 2023년 11월 400,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 1건 기준 400,000,000원입니다.

현재 최저가 271,360,000원은 최근 12개월 평균 400,000,000원의 67.8%입니다. 이번 사건은 보증금 잔액 포기 조건 때문에 실질취득도 현재 최저가와 같은 271,360,000원*으로 보므로, 비교 기준을 실질취득으로 잡아도 최근 시세 아래입니다. 다만 최근 거래 400,000,000원은 이전 430,000,000원 거래보다 낮아 최근 대비 과거 추세가 -7.0%입니다. 전체 평균 420,000,000원만 보고 할인폭을 더 크게 평가하는 것은 피해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 271,360,000원 가정)

배당계산상 황세라의 보증금 미배당액은 198,239,040원입니다. 원칙적인 대항력 인수 계산에서는 이 금액이 매수인 부담으로 남지만, 본건은 매각물건명세서상 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원칙상 인수액은 늘어난다

포기 조건이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 미배당 인수액이 증가하므로, 최저가만 내려간다고 실질 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다. 그러나 본건은 매각 조건으로 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 위 룰상 인수액이 실질적으로 제거되는 구조*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 603호이며 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.06.01입니다.
• 입지. 개명초등학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,007,000원/㎡입니다. 북서측으로 포장도로와 접합니다.
• 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
• 환금성. 총 44세대이며 실거래 표본은 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 4.55%입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트는 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 적용된다는 전제에서 성립합니다.
• 임차권등기 확인. 황세라의 보증금은 465,000,000원이고 전입·점유·확정일자는 2021.12.03입니다. 조건이 없다면 선순위 대항력 인수형입니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래 400,000,000원은 이전 430,000,000원 거래보다 낮고 최근 대비 과거 추세는 -7.0%입니다. 전체 평균 420,000,000원을 기준으로 낙관하지 마세요.
• 거래 표본 확인. 실거래는 3건, 최근 12개월 비교 거래는 1건이므로 층·면적·내부 상태에 따른 개별 가격 차이를 현장에서 점검해야 합니다.
• 환금성 점검. 총 44세대 다세대이며 경매 평균 유찰 2.6회, 매각률 4.55%입니다. 취득가뿐 아니라 향후 매도 가능성을 함께 보세요.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 여부를 입찰 목적과 매수인 자격에 맞춰 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “4.65억 임차권”보다 중요한 것은 매각조건

표면만 보면 이 물건은 보증금 465,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험한 사건입니다. 현재 최저가 271,360,000원에서 배당으로 채우지 못하는 보증금만 198,239,040원입니다. 이 상태라면 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 논할 수 없습니다.

하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건이 이행되는 전제에서 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 271,360,000원*입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 400,000,000원의 67.8%입니다.

다만 최신 실거래가 이전 거래보다 7.0% 낮아진 하락 흐름이고, 거래 표본도 적으며, 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.6회와 매각률 4.55%가 보여주는 환금성 부담이 있습니다. 권리의 승부처는 포기·말소 조건의 확정 확인, 가격의 승부처는 하락 추세와 환금성을 감안한 응찰가입니다.

* 원칙적인 배당 계산상 현재 회차의 미배당 임차보증금은 198,239,040원이며, 3회 유찰 시 251,751,232원, 4회 유찰 시 294,560,986원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 판단입니다.