서울남부지방법원 2025타경13017. 화곡동 소노빌리지 101동 303호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 306,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 195,840,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “64%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 보증금 304,000,000원의 대항력 임차인 민선기가 있어 배당만 보면 매수인이 상당액을 떠안을 구조지만, 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 붙어 있다는 점이 권리분석의 결론을 바꿉니다.
말소기준권리는 2023.02.24. 국의 압류입니다. 2020.09.21. 경인북부수산업협동조합 근저당권이 더 빠르지만, 이 근저당은 2021.02.17. 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2023년 압류이고, 민선기의 전입일 2021.03.04.는 그보다 빠릅니다. 민선기는 확정일자도 2021.02.02.이고 배당요구도 해 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13017 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제101동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.53㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2020.08.28. |
| 소유자 | 문중석 · 2021.03.19. 매매 · 거래가액 304,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 195,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 인수 결론은 ‘조건부 0원’
현재 말소기준은 2023.02.24. 국의 압류입니다. 이후의 민선기 임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 민선기는 전입일이 말소기준보다 빠르기 때문에 등기 순위가 뒤라는 이유만으로 보증금 반환 문제가 없어지는 임차인은 아닙니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민선기 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.04. | 304,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 |
| 김준기 | 미상 | 2023.12.19. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
민선기는 확정일자 2021.02.02., 전입·점유개시 2021.03.04.로 말소기준보다 빠르고, 2023.04.03. 임차권등기를 했습니다. 반면 김준기의 전입일은 2023.12.19.로 말소기준권리인 2023.02.24. 압류보다 늦어 대항력은 없습니다. 김준기의 보증금은 미상이지만, 확인된 전입 순서상 매수인이 떠안을 대항력 임차보증금으로 보기는 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영하면 현재 가격은 최근 실거래보다 낮다
소노빌리지의 비교 대상 면적은 29.53㎡이고, 최근 거래는 29.67㎡·29.94㎡·29.9㎡입니다. 전체 3건 평균은 258,666,666원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 260,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 261,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 2.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.67㎡ | 4 | 261,000,000원 |
| 2026.07 | 29.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 29.9㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 260,500,000원 |
현재 최저가 195,840,000원은 최근 12개월 평균 260,500,000원의 75.2%입니다. 최신 거래 261,000,000원과 비교해도 낮습니다. 이 사건은 민선기의 룰상 미배당 보증금을 그대로 매수인이 떠안는 일반적인 대항력 인수형과 달리 포기·말소 조건으로 실질 인수가 0원이므로, 시세 비교 기준 역시 현재 최저가인 195,840,000원으로 잡는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,541,760원 |
| 1. 임차인 민선기 보증금 | 304,000,000원 | 192,298,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 민선기 보증금에서 111,701,760원이 미배당돼 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이번 사건은 ‘확약 확인’이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 195,840,000원 | 111,701,760원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 156,672,000원 | 150,321,408원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 125,337,600원 | 181,217,126원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 줄지 않습니다. 이 사건도 계산표만 보면 같은 형태입니다. 다만 민선기에 대해서는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 위 인수액은 룰상 계산치이고, 해당 조건이 이행되는 매각에서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 월정초등학교 북동측 인근으로 다세대·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2020.08.28.입니다.
- 단지 규모. 소노빌리지는 24세대입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,898,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 가격 흐름. 2025.05. 255,000,000원에서 2026.07. 260,000,000원·261,000,000원으로, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 2.2% 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 조건 재확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 입찰일에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 민선기 임차권 처리. 보증금 304,000,000원, 전입 2021.03.04., 확정일자 2021.02.02.의 선순위 대항력 임차권이므로 말소 절차 확인이 핵심입니다.
- 김준기 점유 확인. 전입일은 2023.12.19.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 현재 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 가격과 최근 실거래 비교. 최저가 195,840,000원은 최근 12개월 평균 260,500,000원의 75.2%이고 최신 거래는 261,000,000원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정서에 기재된 제한사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관할기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
겉으로 보면 보증금 304,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가보다 보증금이 커 전형적인 인수형 위험물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 미배당액 111,701,760원이 발생합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건을 반영하면 민선기 관련 실질 인수는 0원이고, 김준기도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
가격은 현재 최저가 195,840,000원으로 최근 12개월 평균 260,500,000원의 75.2%입니다. 최신 거래 261,000,000원보다도 낮고 최근 거래 추세는 +2.2%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “낙찰가가 얼마나 더 내려가느냐”보다 포기·말소 조건이 입찰일부터 소유권 취득·명도 단계까지 정확히 적용되는지를 원본으로 확인하는 것입니다. 조건이 그대로라면 권리상 핵심 인수는 해소되고 가격 격차도 존재하는 구조입니다.
