서울남부지방법원 2025타경13022. 서울 강서구 화곡동 프레스티지원 5층 501호, 전용 29.88㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 282,000,000원이고 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 180,480,000원, 감정가의 64%입니다. 소유자 문중석은 2021년 4월 27일 공유자 전원 지분을 279,000,000원에 매수했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 강상희는 2021년 4월 1일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 3월 23일입니다. 등기부상 주택임차권도 2023년 2월 23일 등기되어, 말소기준인 2023년 2월 24일 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로라면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.88㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건 내 제5층 |
| 사용승인 | 2020.06.05 |
| 소유자 | 문중석 (2021.04.27. 거래가 279,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 180,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 조건부 해소
말소기준은 2023.02.24. 갑구 3번 국 압류입니다. 그보다 하루 앞선 2023.02.23. 강상희의 주택임차권이 등기되어 있고, 실제 전입일은 2021.04.01., 확정일자는 2021.03.23.으로 더 빠릅니다. 따라서 강상희는 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다. 반면 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강상희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 279,000,000원 | 2021.04.01 | 2021.03.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김병수 | 미상 | 미상 | 2024.12.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
② 가격 판단 — 유찰률만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 282,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 180,480,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않고, 전용면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
프레스티지원(814-19)은 총 18세대, 사용승인일은 2020.06.05.입니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이고 낙찰률은 7.69%입니다. 현재 물건 역시 이미 2회 유찰된 상태이므로, 낮아진 최저가 자체보다 실제 매매 가능 가격과 환금성 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,326,720원 |
| 1. 임차인 강상희 보증금 | 279,000,000원 | 177,153,280원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 강상희 미배당액은 101,846,720원입니다. 3회 유찰 시 137,437,376원, 4회 유찰 시 165,909,901원으로 늘어납니다. 그러나 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정고등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·다가구주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일은 2020.06.05.입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며, 남측과 동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,478,000원/㎡이며 감정자료상 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 강상희 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김병수 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 인근 동일·유사 면적 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기된 강상희와 별도로 김병수가 조사되어 있어 실제 점유자가 누구인지, 인도 시 협의가 필요한지 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 교육·공항·군사시설 관련 제한사항이 표시되어 있으므로 입찰 목적과 취득자 조건에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.01억 인수형처럼 보이지만, 조건부 0원”
등기 순위만 보면 이 물건은 매우 부담스럽습니다. 강상희의 보증금은 279,000,000원이고 대항력·우선변제권이 모두 있어 현재 최저가 기준 미배당액이 101,846,720원입니다. 일반적인 선순위 임차인 경매라면 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 이 사건은 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시해 주된 인수위험을 제거했습니다. 따라서 그 조건이 그대로 이행된다는 전제에서 실질취득은 현재 최저가 180,480,000원, 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 다만 이 결론을 곧바로 ‘저렴한 물건’으로 연결할 수는 없습니다. 실거래 비교 근거가 없고, 이미 2회 유찰된 다세대이며, 확약 밖 김병수의 보증금도 미상입니다. 주된 권리는 조건부 해소, 가격과 잔여 점유관계는 추가 확인. 이 사건의 핵심입니다.
