서울남부지방법원 2025타경13074. 오류동 비앤비퀸즈빌 103동 303호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정 이용상태는 도시형생활주택, 토지 이용은 단지형연립주택 건부지로 확인됩니다. 전용면적 비교대상은 55.56㎡이며, 2013년 6월 5일 사용승인된 6층 건물의 3층입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰돼 180,480,000원”이 아닙니다. 대항력 임차인의 275,000,000원 보증금이 존재하기 때문에 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지지만, 매각물건명세서에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙으면서 경제구조가 완전히 달라집니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,326,720원을 제외한 177,153,280원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 97,846,720원이 남습니다. 이 잔액은 통상 대항력에 따라 매수인 인수 위험이 되지만, 이번 매각 조건대로 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 명세서상 주택임차권승계인이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 박연수 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 355 비앤비퀸즈빌 제103동 제3층 제303호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택 · 단지형연립주택 |
| 비교 전용면적 | 55.56㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 6층 건물 내 제3층 제303호 · 사용승인 2013.06.05 |
| 소유자 | 김완태 · 2020.06.03 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 180,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위 대항력, 하지만 매각 조건이 핵심
말소기준은 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류 275,000,000원입니다. 그런데 박연수의 임대차는 그보다 앞섭니다. 최초 확정일자는 2020.04.23, 전입신고와 점유개시는 2020.06.03이고, 보증금은 2022.05.15에 5,000,000원이 증액돼 총 275,000,000원입니다. 따라서 임차권등기가 2024.06.11에 이뤄졌더라도 대항력 판단의 핵심 시점은 전입·점유 시점으로, 제공된 권리판정 역시 대항력 있음입니다.
이후 2023.09.05 가압류, 2025.11.04 강제경매개시결정, 2025.11.12 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 별도로 2021.12.31 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 말소 처리까지 원본에서 함께 확인하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 1명, HUG 승계분 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2020.06.03 / 2020.04.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 기재 |
박연수는 배당요구를 했고, 확정일자와 전입일을 갖춘 대항력 임차인입니다. 따라서 포기 조건이 없었다면 현재 회차에서 배당되지 않는 97,846,720원이 매수인 인수 위험으로 남는 구조입니다. 3회 유찰 시에는 룰상 인수액이 133,437,376원, 4회 유찰 시에는 161,909,901원으로 오히려 커집니다.
* 배당 계산상 현재 회차 미배당 잔액 97,846,720원은 발생하지만, 매수인에 대한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 낮다
이 사건은 대항력 임차인이 있어 원래라면 최저가만 보고 “싸다”고 말하면 안 됩니다. 하지만 이번에는 포기·말소 조건이 적용되므로 현재 회차의 실질취득액은 180,480,000원으로 판단합니다. 이를 최근 거래와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.56㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 54.94㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 55.56㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2025.01 | 55.56㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.12 | 54.91㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2022.05 | 57.89㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2022.05 | 57.89㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2022.02 | 55.56㎡ | 5 | 283,000,000원 |
| 2021.08 | 55.56㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 55.56㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2021.06 | 57.89㎡ | 2 | 298,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 287,500,000원 |
전체 11건 평균은 293,772,727원이지만 과거 355,000,000원 거래 등이 포함돼 있으므로 가격 판단의 중심은 최근 거래로 옮기는 편이 적절합니다. 최근 12개월 2건 평균은 287,500,000원, 최신 2026.06 거래는 295,000,000원입니다. 현재 실질취득액 180,480,000원은 최근 12개월 평균의 62.8%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,326,720원 |
| 1. 임차인 박연수 보증금 | 275,000,000원 | 177,153,280원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 박연수 보증금 부족분 97,846,720원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기가 없으면 내려갈수록 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 180,480,000원 | 97,846,720원 | 포기·말소 조건 이행 시 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 144,384,000원 | 133,437,376원 | 포기 조건 없으면 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 115,507,200원 | 161,909,901원 | 포기 조건 없으면 저가 낙찰 착시가 커짐 |
대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 통상 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 이 사건에서 180,480,000원을 시세와 직접 비교할 수 있는 이유는 오직 매수인에 대한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남중학교 서측 인근. 다세대·연립주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 천왕역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 6층 건물, 사용승인일 2013.06.05. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 서측·북측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단, 사다리형에 가까운 평지이며 토지면적은 1,294.7㎡, 공시지가는 3,269,000원/㎡입니다.
- 환금성. 비앤비퀸즈빌(355)은 40세대이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 거래는 존재하지만 소규모 단지 특성상 거래 표본이 많지 않습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 대조. 박연수와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서에서 직접 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 박연수 1명입니다. 주택도시보증공사 승계분을 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.31 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 점검하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -2.6%입니다. 전체 평균 293,772,727원보다 최근 12개월 평균 287,500,000원과 최신 295,000,000원을 우선 비교하세요.
- 소규모 단지 환금성. 40세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 시세 차익뿐 아니라 실제 재매각 기간도 감안하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료에 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 적용 대상과 기간을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 가격 메리트는 ‘포기 조건’이 만든다
표면만 보면 감정가 282,000,000원이 2회 유찰돼 180,480,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 평균 287,500,000원, 최신 거래 295,000,000원과 비교하면 가격 차이는 분명합니다. 하지만 대항력 임차인 박연수의 보증금은 275,000,000원입니다. 이 사실을 빼고 180,480,000원만 보면 권리분석이 틀어집니다.
이번 사건을 가격 메리트가 있는 물건으로 볼 수 있게 만드는 결정적인 요소는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건이 이행되면 실질취득은 180,480,000원, 매수인 인수는 0원*이고, 최근 12개월 시세의 62.8% 수준입니다.
반대로 그 조건을 확인하지 못하면 현재 회차 룰상 미배당액 97,846,720원부터 다시 계산해야 합니다. 최근 시세가 -2.6% 하락 추세이고 40세대 규모라는 점까지 감안하면, 권리조건 확인 후 가격 메리트를 취하는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
