146,560,000원
서울남부지방법원 2025타경13087. 구로구 개봉동 원창아트빌 3층 303호 다세대주택입니다. 소유자 김태원은 2020.05.08 매매를 원인으로 거래가액 229,000,000원에 취득했고 2020.05.28 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 임차보증금입니다. 임차인 예상철은 2022.06.14 확정일자를 받고, 2022.07.07 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준으로 선언된 2023.05.16 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 매각가정에서는 보증금 237,000,000원 중 143,708,160원이 배당되고 93,291,840원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 이번 매각에는 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다. 즉 확약을 적용하는 현재 매각조건에서는 최저가와 별도로 떠안을 보증금이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제3층 제303호 · 도로명 서울특별시 구로구 개봉로10길 27 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 지상5층 건물 내 제3층 · 원창아트빌 15세대 |
| 사용승인 | 2019.05.03 |
| 소유자 | 김태원 (2020.05.08 매매 · 거래가액 229,000,000원, 2020.05.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 146,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.05.16 계양세무서장 압류입니다. 이후 2023.07.20 압류, 2024.11.13 구로구 압류, 2025.11.04 강제경매개시결정, 2025.11.10 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체가 2024.05.13에 이뤄졌다는 이유만으로 임차인을 후순위라고 보면 안 됩니다. 예상철의 실제 전입·점유는 2022.07.07로 말소기준보다 빠르기 때문입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 예상철 실제 임차인 | 건물전부 주거(임차권등기) | 237,000,000원 | 전입·점유 2022.07.07 확정일자 2022.06.14 배당요구 2024.05.13 | 대항력 有 우선변제 有 실질인수 0 HUG 승계 |
실제 임차인은 예상철 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사를 주택임차권승계인으로 함께 기재하고 있으므로 이를 두 번째 임차인으로 보거나 보증금 237,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 146,560,000원으로 감정가 229,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 하지만 가격 메리트 판단에는 감정가 대비 할인율보다 최근 실제 거래가격이 우선입니다. 이 물건에서는 비교 가능한 최근 거래금액이 제시되지 않아 최저가가 실제 시세보다 낮은지 높은지를 숫자로 확정할 수 없습니다.
| 감정가 | 229,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 146,560,000원 |
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 단지 규모 | 원창아트빌 15세대 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.3회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 8.33% |
| 최근 낙찰일 | 2026.06.10 |
③ 예상배당표 (매각가 146,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,851,840원 |
| 1. 임차인 예상철 보증금(우선변제) | 237,000,000원 | 143,708,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차보증금 부족분이 93,291,840원으로 계산되지만, 매각물건명세서의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감과 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물의 제3층 제303호입니다. 사용승인일은 2019.05.03입니다.
- 입지. 서울개봉초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남측으로 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 포함돼 있습니다.
- 토지. 공시지가는 3,716,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 원창아트빌은 15세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 8.33%입니다. 가격은 감정가 할인율만으로 판단하지 않는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. “임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 예상철 1명입니다. 주택도시보증공사는 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 대항력 기준일. 예상철의 전입·점유 2022.07.07은 말소기준 2023.05.16보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 문제가 발생하는 구조임을 전제로 검토해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 임차인 배당액을 바꿀 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 가격 확인. 최저가 146,560,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 주변 다세대 거래와 비교하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 15세대 규모, 평균 유찰 2.3회, 경매 낙찰률 8.33%라는 수치를 감안해 향후 매도 난도까지 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 등 지정 내용은 대상·기간·매수인 조건이 구분돼 있으므로 입찰 목적과 매수인 자격에 적용되는지 별도로 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 다르다
이 사건은 표면만 보면 보증금 237,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 93,291,840원의 보증금 부족분까지 계산되는 인수형 물건입니다. 그러나 매각물건명세서가 그 부족분의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시했기 때문에 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 핵심은 “보증금이 크다”가 아니라 확약 문구가 정확히 적용되는지 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝나면 남는 문제는 가격입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 실거래 금액을 직접 비교할 근거가 없고, 원창아트빌은 15세대 규모에 경매 평균 유찰 2.3회·낙찰률 8.33%입니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 실거래 확인 전까지 보류. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내리지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
