서울남부지방법원 2025타경13123. 강서구 화곡동 ‘미성하르딘’ 5층 501호, 전용 29.19㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 232,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 148,480,000원, 감정가의 64%입니다. 소유자 안형은은 2022년 7월 26일 매매를 원인으로 2022년 9월 29일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 230,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권을 누가 최종 부담하느냐입니다. 임차인 김남철은 2022년 8월 16일 전입·점유, 2022년 7월 29일 확정일자를 갖췄고, 2024년 9월 5일 보증금 229,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025년 11월 10일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 다만 이번 매각은 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 진행된다는 비고가 있어 실질 부담이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2025.11.10. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.09.05. 을구 1번 김남철의 주택임차권은 등기 순서상 선순위이고, 전입일도 2022.08.16.로 앞섭니다. 따라서 별도 조건이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

김남철은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 148,480,000원 가정 배당표에서는 집행비용 2,878,720원을 제외한 145,601,280원이 임차보증금에 배당되고, 보증금과의 차액 83,398,720원이 원칙상 미배당 잔액입니다. 그러나 위 확약 조건으로 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 주택임차권승계인으로 기재돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세

미성하르딘의 전용 29㎡대 실거래는 총 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 231,250,000원이지만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보면, 최신 거래는 2024년 8월 225,000,000원, 최근 12개월 평균 역시 225,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -3.6%로 하락 추세입니다.

확약 조건을 반영한 현재 회차의 실질취득은 148,480,000원으로, 최근 12개월 평균 225,000,000원의 66.0%입니다. 수치상 가격 차이는 분명하지만, 최근 실거래 표본이 1건이고 거래 추세도 -3.6%이므로 전체 평균 231,250,000원만 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)

배당계산 원칙상 김남철의 보증금 미배당액은 83,398,720원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원칙상 인수는 늘어난다

확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담이 커지므로 단순히 최저가 하락만 보고 싸졌다고 볼 수 없습니다. 이번 사건에서는 바로 그 구조를 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 끊어 주고 있습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 확약 조건을 실제로 반영한 실질취득액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 전용 29.19㎡ 물건입니다.
• 입지. 서울강서경찰서 북서측 인근으로 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물이며 사용승인일은 2018.01.16입니다. 승강기·도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상물건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 미성하르딘은 총 18세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 거래가격은 225,000,000원이고 최근 구간 추세는 -3.6%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이번 매각의 핵심입니다. 매각물건명세서 원본에서 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 이후 김남철 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 가격은 최근 거래 기준. 전체 평균 231,250,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 225,000,000원을 우선 기준으로 보고, -3.6% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모이고 확인 거래가 4건이므로 아파트처럼 거래가 풍부한 시장으로 가정하면 안 됩니다.
• 2회 유찰 원인 점검. 현재 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다. 권리조건뿐 아니라 현장 상태와 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각조건이 승부처”

표면만 보면 보증금 229,000,000원의 선순위 임차권이 있어 현재 최저가 148,480,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 원칙대로라면 현재 회차에서만 83,398,720원의 미배당 보증금이 남습니다. 하지만 이번 사건은 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

그 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 148,480,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 225,000,000원의 66.0%입니다. 다만 최근 거래 추세는 -3.6%로 하락했고, 총 18세대의 소규모 다세대라 환금성까지 아파트 수준으로 평가할 수는 없습니다. 결론은 권리조건 확인이 끝나야 가격 메리트가 살아나는 물건입니다.

* 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 전제. 해당 조건을 제외한 배당계산상 현재 회차 미배당 잔액은 83,398,720원입니다.