서울남부지방법원 2025타경13168. 서울 강서구 마곡동 유림트윈파크 9층 비-902호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔:주거용)으로 이용되는 물건입니다. 현재 소유자는 박규민이며 2021년 12월 27일 매매를 원인으로 2021년 12월 28일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기부 거래가액은 132,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매이며 청구금액은 140,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 승계 여부입니다. 노정현의 임대차계약일과 확정일자는 2021년 11월 9일, 주민등록 및 점유개시는 2021년 11월 30일입니다. 주택임차권등기는 2023년 12월 8일에 마쳐졌고 보증금은 140,000,000원입니다. 원칙적인 배당 계산만 보면 현재 최저가에서는 미회수 보증금이 생기지만, 이 사건은 명세서의 포기·말소 조건이 그 인수위험을 실질적으로 제거하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 793 유림트윈파크 제9층 제비-902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔:주거용) · 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 박규민 · 2021.12.28 소유권이전 · 거래가액 132,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 104,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인 | 2015.11.20 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수구조를 매각조건이 끊는다
말소기준은 2025.11.10 강제경매개시결정입니다. 노정현은 그보다 앞선 2021.11.30 주민등록·점유개시를 갖고 있고, 확정일자도 2021.11.09이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 따라서 일반 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노정현 실제 임차인 1명 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.11.30 | 우선변제 有 확정일자 2021.11.09 · 배당요구 | 실질 0원 미배당 반환청구 포기·임차권등기 말소 조건 |
② 가격 판단 — 80% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가는 130,000,000원, 현재 최저매각가는 104,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아, 이 20% 인하만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
이 사건에서는 최저가와 룰상 인수액을 섞어 보는 실수를 특히 경계해야 합니다. 포기 조건이 없었다면 현재 회차에서 최저가 104,000,000원에 룰상 인수 38,256,000원이 추가되는 구조입니다. 반대로 본건은 매각조건 때문에 그 인수가 실질적으로 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준은 104,000,000원입니다. 다만 이것이 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 노정현 보증금 | 140,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미회수액은 38,256,000원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 이용 중이며, 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔:주거용)입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철 5호선 발산역 북측 인근입니다. 주변은 업무시설인 오피스텔, 등촌주공3단지아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 남서측 근거리에 지하철 5호선 발산역이 있으며, 강서로를 운행하는 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 2015.11.20 사용승인됐으며, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지 및 경보기·CCTV·기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역이며 동측 약 35m, 북측 약 15m, 서측 약 12m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,665,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역· 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리분석 결론을 좌우하는 것은 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서에 동일 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수를 구분. 현재 회차 배당계산에서는 미배당액 38,256,000원이 발생하지만, 매각조건 반영 후 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
- 실제 임차인 1명 확인. 노정현은 보증금 140,000,000원, 전입·점유 2021.11.30, 확정일자 2021.11.09의 대항력·우선변제권 임차인입니다.
- 명도 상태 확인. 감정평가에서는 임대 중인 것으로 탐문됐고 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 104,000,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 주변 오피스텔의 현재 거래가격과 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 기계식주차장·관리비 확인. 기계식주차장 이용조건과 체납 관리비 등 실제 취득 후 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 인수액을 더하면 틀린다
이 물건에는 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차인 노정현이 존재합니다. 현재 최저가 104,000,000원으로 단순 배당하면 101,744,000원만 배당되고 38,256,000원이 남기 때문에, 원칙만 보면 매수인 인수형입니다.
하지만 이 사건은 그 원칙 뒤에 명시적인 매각조건이 붙습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 본건의 현재 회차 실질 인수는 0원, 실질취득 기준은 104,000,000원입니다.
다만 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실은 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 실거래 비교값이 없는 만큼 권리조건은 긍정적, 가격은 별도 검증이 이 사건의 결론입니다.
