서울남부지방법원 2025타경13173. 강서구 화곡동 환희타운 가동 301호, 전용 48.0㎡ 규모의 다세대주택입니다. 감정가 195,000,000원으로 시작한 경매가 네 차례 유찰되어 최저매각가가 79,872,000원까지 내려왔습니다. 감정가만 비교하면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 보증금 반환채무, 그리고 임차권승계인의 조건부 확약에 있습니다.

임차인 고윤희는 2022.01.20 전입·점유를 시작했고, 2021.12.20 확정일자를 받았으며, 2024.01.30 보증금 183,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이는 2025.10.31 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로 선순위 임차인의 배당 부족액은 매수인이 인수할 위험이 있지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다.

문제는 그 확약의 대상이 아닌 정찬익입니다. 2024.06.14 전입 사실이 확인되지만 보증금, 확정일자, 점유 범위 및 독립적인 임차권의 존재 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 고윤희 관련 인수위험이 해소된다는 이유로 모든 임차인 위험이 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

기존 국민은행 근저당권과 남서울농업협동조합 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 서울특별시 강서구의 압류와 신한은행 가압류 역시 과거에 말소된 권리입니다. 현재 분석의 핵심은 고윤희의 선순위 주택임차권과 2025.10.31 주택도시보증공사 가압류입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 확인 대상 2명

확인되는 임차인·점유 관련 인물은 고윤희와 정찬익입니다. 주택도시보증공사는 고윤희의 주택임차권승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 고윤희의 보증금 183,000,000원과 주택도시보증공사의 같은 금액을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서도 안 됩니다.

③ 실질취득가 — 낮은 낙찰가와 보증금 인수의 관계

이 사건은 확약이 없다면 최저매각가가 낮아져도 실질취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 고윤희의 보증금 183,000,000원 중 배당받지 못하는 부분이 매수인에게 넘어간다면 실질취득 부담은 낙찰가에 그 인수액을 더한 수준이 됩니다.

확약 미적용 시 104,965,696원은 배당계산상 인수 추정액입니다. 확약 적용으로 실질 인수 0원이 되는 대상은 고윤희의 주택임차권에 관해 주택도시보증공사가 승계한 반환청구권입니다. 정찬익의 독립적 권리가 존재한다면 그 부담은 위 금액과 별도로 판단해야 합니다.

④ 시세 비교 — 42.0%라는 숫자의 한계

환희타운 가동은 총 9세대 규모의 다세대주택이며, 비교 가능한 전용 48.0㎡ 거래는 2024.10 거래 1건입니다. 거래가격은 190,000,000원으로, 감정가 195,000,000원과 유사합니다. 그러나 거래 표본이 단 한 건이고 현재 매각기일과 시차가 있으므로 이를 현재 시세로 확정해서는 안 됩니다.

표면적으로는 최저가가 비교 실거래의 42.0%입니다. 하지만 그 차이를 곧바로 확정 수익으로 해석할 수는 없습니다. 고윤희 관련 반환청구권 포기 조건이 성립하는지, 정찬익에 대해 별도의 인수채무가 존재하는지, 그리고 현재 실제 매매 가능한 가격이 얼마인지를 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 79,872,000원 가정)

주택도시보증공사의 가압류와 경매신청은 동일 신청채권자의 청구액 183,000,000원이 반복 표시된 것이므로 독립된 채무 두 건으로 단순 합산하면 안 됩니다. 고윤희 보증금에 대한 예상 배당 부족액은 104,965,696원이나, 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 늘어난다

선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당 부족액이 커집니다. 따라서 확약이 없는 경우 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 조건부 포기 확약이 있어 그 일반적인 인수 구조가 달라집니다.

유찰 시나리오의 인수액은 고윤희 보증금에 대한 확약을 적용하기 전의 추정치입니다. 각 회차에서 주택도시보증공사의 확약이 동일하게 유효하고 관련 말소가 이행된다면 해당 인수액은 실질 0원입니다. 정찬익과 관련된 독립적인 인수위험은 위 시나리오에 포함되지 않았습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울강서경찰서 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 접도. 북측 및 동측으로 약 5m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지 대비 평지이며 세장형 형태입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정사항이 기재돼 있으므로, 입찰 전 해당 용도와 취득주체에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부상태. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 통상적인 내부 상태를 전제로 평가됐으므로 수리 필요 여부와 실제 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 9세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 확인되는 비교 거래는 2024.10의 1건입니다. 매도 시 가격 형성과 매수자 확보에 불확실성이 존재합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약 원문 확인. 고윤희의 승계 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문으로 재확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 고윤희의 2024.01.30 주택임차권등기가 확약 조건에 따라 실제로 말소되는지, 매수인이 별도로 이행해야 할 조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 정찬익의 점유·임대차 실체 확인. 전입일은 2024.06.14이지만 보증금과 점유 범위, 확정일자 및 임대차계약의 실체가 불명확합니다. 현황조사 원본과 매각물건명세서를 대조하고 독립적인 대항력 및 인수위험을 검토해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 계산 방지. 고윤희 보증금 183,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액을 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 시세 재검증. 2024.10 거래 190,000,000원은 참고자료일 뿐입니다. 현재 매각 가능한 가격과 유사 다세대주택 거래사례를 재확인해야 합니다.
• 내부 확인 및 수리비 검토. 감정평가 당시 내부 미확인 상태였으므로 누수·결로·설비·마감 상태를 점검해야 합니다.
• 명도관계 확인. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하고 인도명령 가능 여부 및 인도·명도에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 체납 관리비 및 공과금 확인. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 미납 내역을 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 보증금 확인. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부, 최저매각가 및 입찰보증금 조건을 법원 공고 원본과 대조해야 합니다.
• 등기부·매각물건명세서 최종 대조. 권리변동, 배당요구, 임차인 현황, 특별매각조건 및 신규 권리 발생 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 호재지만, 모든 인수위험의 소멸은 아니다”

이 사건은 감정가 195,000,000원의 다세대주택을 최저 79,872,000원에 입찰할 수 있다는 점에서 강한 가격상 매력을 보입니다. 그러나 단순히 감정가의 41%, 비교 실거래의 42.0%라는 수치만 보고 접근하면 선순위 임차권에 따른 부담을 놓칠 수 있습니다.

고윤희의 보증금 183,000,000원은 일반적인 인수형 경매였다면 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무르게 하는 핵심 변수입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약으로 그 부담을 해소할 수 있다는 점이 중요합니다.

하지만 2024.06.14 전입한 정찬익의 임차관계와 보증금이 확인되지 않았고, 비교 실거래도 2024.10의 1건에 불과합니다. 네 차례 유찰된 소규모 다세대주택이라는 점까지 고려하면, 현재 가격이 실제로 충분한 안전마진을 제공하는지는 아직 확정하기 어렵습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 고윤희 관련 확약의 효력과 임차권등기 말소가 확인되고, 정찬익의 독립적인 인수위험까지 해소된다면 저가 취득 가능성을 검토할 가치가 있습니다. 반대로 미상 임차인 위험이 남아 있다면 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 확약의 확실한 이행과 미상 점유자의 권리 확인에 있습니다.