부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경13173 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 48.00㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

124,800,000원 1억 2,480만 감정가 195,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

08-27

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,248만원

최저가의 10% · 12,480,000원

실거래 대비

▼ 46.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.34억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 인수 가능성이 있는 물건으로 확약 조건 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 1.248억 = 최근12개월 실거래 평균 1.9억의 65.7%로 표면상 저렴
자금 입찰보증금 약 1,248만원 · 임차보증금 부족분 60,747,200원 인수 가능성
리스크 고윤희 임차권등기 승계 조건 및 정찬익 대항력 여부 확인 필요

한 줄 평 임차권등기가 설정된 다세대입니다. 최저가는 감정가 대비 64%까지 내려와 가격 매력은 있지만, 임차보증금 1.83억 중 배당 부족분 60,747,200원을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 확약 조건과 실제 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

195,000,000원 / 124,800,000원

2회 유찰

최근12개월 실거래

190,000,000원

48㎡ 1건

실질취득 위험

185,547,200원

최저가+인수 가능액

핵심지표

인수 검토

임차권등기

서울남부지방법원 2025타경13173. 서울 강서구 화곡동 환희타운 제가동 301호 다세대주택입니다. 감정가는 1.95억이며 현재 2회 유찰 후 최저매각가는 1.248억입니다. 표면상 시세 대비 할인폭은 크지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경13173
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 1102 환희타운 제가동 제3층 제301호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 현황 다세대주택으로 이용 중
소유자	정현숙
감정가 / 최저가	195,000,000원 / 124,800,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 183,000,000원
매각기일	2026.08.27

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

등기상 핵심은 을구 7번 주택임차권입니다. 고윤희는 2021년12월20일 확정일자, 2022년1월20일 전입 및 점유를 통해 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 최저매각가 기준 배당 부족분 60,747,200원은 매수인 인수 가능성이 표시되어 있습니다.

⚠️ 확약 조건 확인 매각물건명세서에는 고윤희의 주택도시보증공사 승계 관련하여 배당받지 못하는 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 해당 조건이 실제 적용되는 범위를 반드시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
고윤희	183,000,000원	有	有	임차권등기
정찬익	미상	有	미상	확인 필요

③ 시세 비교 — 가격은 싸지만 인수 포함 검토 필요

환희타운가동 동일 평형 최근 거래는 2024년10월 190,000,000원입니다. 최저매각가는 실거래 대비 65.7% 수준입니다.

기준	금액	비율
감정가	195,000,000원	-
최저매각가	124,800,000원	65.7%
최근12개월 실거래	190,000,000원	100%

⛔ 실질취득 기준 판단 최저가만 보면 할인폭이 크지만, 고윤희 임차보증금 부족분 60,747,200원이 실제 인수된다면 실질 취득 비용은 약 185,547,200원이 됩니다. 이 경우 최근 거래 190,000,000원과 차이가 크지 않아 가격 메리트가 줄어듭니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,800,000원 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,547,200원
임차인 고윤희 보증금	183,000,000원	122,252,800원
주택도시보증공사 가압류	183,000,000원	0원
경매개시결정	183,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 낮지만 임차보증금 인수 여부에 따라 실질취득 비용이 달라집니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 고윤희 임차권등기 승계 및 확약 조건을 원문 확인해야 합니다.
미상 보증금 점유자. 정찬익 관련 보증금 및 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 최저가 1.248억만 보고 판단하지 말고 인수 가능액 포함 검토가 필요합니다.
소규모 다세대 환금성. 환희타운가동은 9세대 규모로 거래량 확인이 중요합니다.

맺으며 — “낮은 낙찰가가 곧 저렴한 취득은 아니다”

이 물건은 2회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 임차권등기와 보증금 인수 가능성이 핵심 변수입니다. 권리관계를 단순히 말소기준만 보고 판단하면 위험합니다. 확약 조건 적용 여부와 임차보증금 인수 범위를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

부동산강제경매

유찰로 가격은 낮아졌지만, 임차보증금 인수 위험을 확인해야 하는 화곡동 환희타운 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격은 싸지만 인수 포함 검토 필요

④ 예상배당표 (매각가 124,800,000원 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 낙찰가가 곧 저렴한 취득은 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	1억 9,500만원
2	2026-07-28	유찰	-
3	2026-08-27	대기	1억 2,480만원