서울남부지방법원 2025타경13189. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 12층 1202호로, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 윤지모는 2021년 6월 17일 매매를 원인으로 274,000,000원에 취득했고, 2021년 8월 27일 소유권을 이전받았습니다. 현재 최저매각가는 감정가 275,000,000원의 64%인 176,000,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “감정가보다 99,000,000원 낮아졌다”는 가격이 아닙니다. 임차인 신현업의 보증금이 274,000,000원이고 대항력이 있기 때문에, 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 현재 회차에서는 176,000,000원 + 101,264,000원 = 277,264,000원의 부담 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 일반적인 인수형 구조를 그대로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로5길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제12층 제1202호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 · 2021.07.08 |
| 소유자 | 윤지모 (2021.06.17 매매 · 거래가액 274,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 176,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,375,154원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
등기상 과거 서울치과의사신용협동조합의 채권최고액 4,400,000,000원 근저당권이 있었으나 2021년 8월 26일 일부포기를 원인으로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023년 9월 18일 등기된 신현업의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 8월 2일, 확정일자는 2021년 8월 3일, 점유개시는 2021년 8월 27일, 주민등록일자는 2021년 9월 9일입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현업 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 274,000,000원 | 2021.09.09 | 2021.08.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 기재 |
신현업은 배당요구를 했고 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가 176,000,000원을 가정하면 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 101,264,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
* 일반 배당계산상 현재 회차 미배당액은 101,264,000원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 임차인에게 적용되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 판단합니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 일반 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 일반계산 인수액 | 실질취득 부담* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 176,000,000원 | 101,264,000원 | 176,000,000원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 140,800,000원 | 135,971,200원 | 140,800,000원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 112,640,000원 | 163,736,960원 | 112,640,000원* |
포기 조건을 제외한 일반 계산에서는 낙찰가가 176,000,000원에서 140,800,000원, 112,640,000원으로 내려갈수록 미배당 보증금은 각각 101,264,000원, 135,971,200원, 163,736,960원으로 커집니다. 즉 단순히 최저가만 보고 할인 폭을 판단할 수 없는 구조입니다. 다만 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 그 조건이 이행되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 신현업 보증금 | 274,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 278,375,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,264,000원과 임차보증금 172,736,000원으로 매각대금 176,000,000원이 모두 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 278,375,154원은 예상배당 0원이며 미배당이 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 기준 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 주변은 업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 가산중학교 북서측 인근이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 1호선 독산역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 건물의 12층 1202호이며, 위생·급배수·난방·소화·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기 조건 원문 재확인. 이 사건의 인수 0 판단은 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 문구와 적용 범위를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 일반 계산상 현재 미배당 보증금은 101,264,000원이므로, 임차권등기 말소가 조건대로 처리되는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 최저가만으로 가격 가점 금지. 감정가 275,000,000원에서 2회 유찰돼 176,000,000원이 됐지만 최근 실거래 비교 자료 없이 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 주변이 업무시설·오피스텔·근린생활시설 혼재 지역인 만큼 실제 매매·임대 수요와 관리비 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건이 결론을 바꾼다”
표면적으로 보면 이 물건은 보증금 274,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 176,000,000원에서 101,264,000원이 미배당되는 전형적인 인수형입니다. 따라서 포기 조건이 없다면 “감정가 64%”라는 숫자는 할인으로 볼 수 없습니다.
그러나 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하면서 결론이 달라집니다. 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 최근 실거래 비교 자료가 없어 현재 176,000,000원이 시장가격 대비 싼지는 판단할 수 없고, 이미 2회 유찰된 오피스텔이라는 점까지 감안하면 권리조건 확인은 합격의 전제, 가격 판단은 별도인 사건입니다.
