서울남부지방법원 2025타경13197. 양천구 신월동 효성하임빌 제2층 제202호, 전용 25.55㎡의 다세대·도시형생활주택 단지형 물건입니다. 소유자 최선용은 2021.10.27. 거래가액 199,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2021.10.08. 전입·점유를 시작한 임차인 윤영신의 보증금 199,000,000원입니다. 확정일자는 2021.08.23.이고, 2023.10.19. 임차권등기까지 마쳤습니다.
권리 순서만 보면 윤영신의 임차권은 2024.04.04. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 계산에서는 현재 최저가 122,240,000원에 낙찰될 경우 집행비용 2,511,360원을 뺀 119,728,640원을 임차인에게 배당하고, 남은 보증금 79,271,360원이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 일반 원칙을 그대로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13197 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 198-58 효성하임빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형 · 전용 25.55㎡ · 제2층 |
| 이용상태 | 방2 · 거실 겸 주방 · 욕실 · 발코니 등 |
| 소유자 | 최선용 (2021.10.27. 거래가액 199,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 122,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
등기상 핵심은 2023.10.19. 설정된 윤영신의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.21., 확정일자는 2021.08.23., 주민등록·점유개시는 2021.10.08.로 확인됩니다. 국민건강보험공단 압류는 2024.04.04.이고 이후 양천구 압류와 2025.11.11. 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영신 | 건물 전부 | 199,000,000원 | 2021.10.08 | 2021.08.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 언급되지만, 보증금을 별도의 임차보증금으로 중복 합산할 사안이 아닙니다. 윤영신의 199,000,000원 보증금 한 건을 기준으로 권리분석해야 합니다.
② 가격 비교 — 최저가는 낮지만 비교 거래가 오래됐다
효성하임빌103동 전용 25.55㎡의 확인된 거래는 2021.10. 2층 199,000,000원 1건입니다. 해당 거래가 전체 평균·최고·최저이자 최신 거래로 집계되어 있으며, 현재 최저매각가 122,240,000원은 이 기준의 61.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 25.55㎡ | 2 | 199,000,000원 |
확약을 반영한 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 122,240,000원입니다. 따라서 확인된 199,000,000원 거래보다 금액 자체는 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래월이 2021.10이므로, 이 한 건만으로 현재 시세를 정밀하게 단정하기는 어렵습니다. 특히 19세대 규모의 다세대 물건이라는 특성상 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,511,360원 |
| 1. 임차인 윤영신 보증금 | 199,000,000원 | 119,728,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 윤영신의 미배당 보증금은 79,271,360원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용 및 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전후를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 122,240,000원 | 79,271,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 97,792,000원 | 103,368,256원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 78,233,600원 | 122,574,605원 | 0원 |
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질 부담이 보증금 199,000,000원 부근에 묶이는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건에는 윤영신 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 확약을 전제로 한 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 6층 건물의 제2층 제202호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·화재경보·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 394.8㎡, 공시지가 3,074,000원/㎡, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 환금성. 효성하임빌103동은 19세대이고 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 아파트보다 거래 표본이 얇은 다세대 특성을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 윤영신 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 조건 충족과 임차권등기 말소의 실제 진행 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인 거래 199,000,000원은 2021.10의 1건뿐입니다. 최저가 122,240,000원이 낮아 보여도 인근 다세대의 현재 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 저환금성 감안. 19세대 규모이고 동일면적 거래 표본이 1건이라 매도 시 가격 발견과 매수자 확보에 시간이 걸릴 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 공항소음·비행안전 관련 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기만 보고 판단하면 보증금 199,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 현재 최저가에서 배당받지 못하는 금액도 79,271,360원으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수 0원, 실질취득액은 122,240,000원입니다.
가격만 놓고 보면 확인된 2021.10 거래 199,000,000원의 61.4%까지 내려왔습니다. 다만 거래가 1건뿐이고 19세대 규모의 다세대라는 점 때문에 현재 시세를 아파트처럼 단순 확정해서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 확약의 유효성 확인, 가격의 승부처는 얇은 거래 표본을 보완하는 현장 시세 확인입니다.
