서울남부지방법원 2025타경13202. 화곡동 우솔아트빌 4층 403호, 공부상 도시형생활(다세대)주택입니다. 소유자 박현숙은 2020.10.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 297,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.04.24 주택도시보증공사의 가압류이며 등기상 청구금액은 1,949,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 강제경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순위만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 임차권자 서민수는 점유개시일 2020.09.15, 주민등록일자 2020.12.22로 말소기준인 2023.04.24보다 앞서 있어 대항력이 있습니다. 보증금은 309,750,000원이며, 배당표상 우선변제권 없이 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 다만 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 주택도시보증공사의 조건부 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활(다세대)주택 · 대상면적 28.39㎡ · 지하 1층/지상 7층 건물의 제4층 제403호 |
| 사용승인 | 2020.05.06 |
| 소유자 | 박현숙 (2020.10.15 소유권이전 · 거래가액 297,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 204,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 조건부 포기가 핵심
2020.05.08 설정된 강서농업협동조합 근저당권은 2020.09.14 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준은 2023.04.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 서민수의 주택임차권등기 자체는 2024.10.07이지만, 대항력 판단에 중요한 주민등록일자는 2020.12.22로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차·점유 관계자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 건물의 전부 | 2020.12.22 | 309,750,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | HUG 승계 |
| 마병환 | 미상 | 2025.03.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 64% 숫자만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 204,160,000원으로 감정가 319,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 사건에서 동일 면적의 최근 실거래 기준은 확인되지 않아 204,160,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다.
또한 확약이 없었다면 서민수는 보증금 309,750,000원의 대항력 임차인이고, 보증금이 현재 최저가 204,160,000원보다 큰 구조입니다. 이런 유형은 최저가가 내려간다는 이유만으로 매수인의 경제적 부담이 같은 비율로 줄어드는 물건이 아닙니다. 이 사건에서 현재 회차의 실질취득을 204,160,000원으로 볼 수 있는 이유는 오직 HUG의 조건부 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,658,240원 |
| 인수 · 임차인 서민수 보증금* | 309,750,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 200,501,760원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 309,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 2,258,750,000원, 예상 배당은 200,501,760원, 미배당은 2,058,248,240원입니다. 배당 계산상 서민수 보증금은 309,750,000원 매수인 인수로 잡히지만, 매각물건명세서의 조건부 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 까치산역 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물로 사용승인일은 2020.05.06입니다. 위생·급배수·난방·가스·승강기·스프링클러·화재경보 설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 공부상 도시형생활(다세대)주택이며, 토지는 도시형생활(다세대)주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 205.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 4,464,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 우솔아트빌은 20세대 규모입니다. 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제로 하기보다 해당 호수와 유사 면적의 실제 거래 수준을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 포기 조건 원문 재확인. 서민수의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 서민수와 HUG를 이중 합산하지 않기. HUG는 서민수의 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 마병환 점유관계 확인. 2025.03.24 전입으로 말소기준 이후여서 제공 판정상 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 확약 대상도 아니므로 현황을 따로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.23 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각조건과 현재 효력관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 감정가 할인율과 시세 할인율 구분. 현재 최저가 204,160,000원은 감정가의 64%지만, 동일 면적 최근 실거래 기준 없이 “시세보다 싸다”고 판단하지 마세요.
- 명도·점유 확인. 서민수 임차권등기와 마병환 전입이 함께 존재하므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 HUG 조건문이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 319,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 204,160,000원까지 내려왔습니다. 그러나 원래 권리구조만 놓고 보면 대항력 있는 서민수의 보증금이 309,750,000원이라 단순한 저가 경매가 아닙니다.
판단을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 조건부 포기입니다. HUG가 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되면 서민수 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 204,160,000원입니다. 다만 이 확약은 서민수 승계관계에만 적용되고 마병환의 점유관계는 별도 확인 대상입니다. 더구나 직접 비교할 최근 실거래 기준 없이 감정가 대비 64%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 조건부 권리정리는 가능하지만, 가격과 현황 검증이 남은 물건입니다.
