서울남부지방법원 2025타경13210. 강서구 화곡동 한울어울림 나동 5층 502호, 전용 42.09㎡의 다세대주택입니다. 소유자 강창규는 2021.11.01 매매를 원인으로 215,000,000원에 취득했고, 임차인 김미선은 2021.11.15 임대차계약, 2021.11.17 확정일자, 2021.12.10 전입·점유를 갖췄습니다. 2023.12.21에는 임차보증금 187,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2024.10.08 영등포세무서장의 국 압류입니다. 따라서 임차인의 전입과 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 포기 조건이 없다면 현재 최저가에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서가 바로 그 위험을 별도의 매각조건으로 해소하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-10 한울어울림 제나동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.09㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 강창규 (2021.11.01 매매 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 131,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 핵심
과거 근해안강망수산업협동조합·우리은행·국민은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 김미선의 주택임차권과 2024.10.08 말소기준 압류의 선후관계입니다. 김미선은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 187,000,000원 | 있음 전입 2021.12.10 | 있음 확정 2021.11.17 · 배당요구 | 실질 0원* |
* 배당 시뮬레이션 자체의 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 58,436,800원이지만, 위 포기·말소 매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 64% 할인보다 ‘시세 근거의 신선도’를 봐야 한다
감정가는 205,000,000원, 현재 최저매각가는 131,200,000원으로 감정가의 64%입니다. 동일 면적 42.09㎡의 확인된 실거래는 2021.11 5층 215,000,000원 1건입니다. 데이터상 최저가는 이 거래가격의 61.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 42.09㎡ | 5 | 215,000,000원 |
다만 이 가격을 곧바로 현재 시세라고 단정하기는 어렵습니다. 거래 표본이 1건이고, 확인된 거래월도 2021.11이기 때문입니다. 따라서 “최저가가 실거래보다 39% 낮다”는 숫자만으로 강한 가격 가점을 주기보다, 실제 응찰 전 주변 다세대 매매가와 현재 매도호가를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,636,800원 |
| 1. 임차인 김미선 보증금 | 187,000,000원 | 128,563,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 58,436,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 131,200,000원 | 58,436,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 104,960,000원 | 84,309,440원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 83,968,000원 | 104,943,424원 | 0원* |
이 표가 보여주는 포인트는 명확합니다. 포기 조건이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 김미선의 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조였습니다. 하지만 이 사건에서는 해당 임차인과 주택임차권승계인의 반환청구권 포기 및 임차권 말소가 매각조건이므로 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호로, 이용상태는 다세대주택입니다.
- 주위환경. 화일초등학교 서측 인근이며 주변은 다세대주택·단독주택 등 주택지대, 인근 소로변에 일부 근린상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 출입은 다소 불편하며, 인근 및 근거리에 버스정류장과 화곡역이 있으나 대중교통 편의성은 다소 양호하지 못한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 포장된 세로에 접하고, 본건 대지와 공도 사이 도로는 사유인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 급배수·위생·난방·CCTV 시설이 있으며 1층 일부는 주차장으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리안전성은 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 동일 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 이해. 김미선은 전입 2021.12.10로 말소기준 2024.10.08보다 빠릅니다. 포기·말소 조건을 제외하면 선순위 대항력 임차인입니다.
- 가격 검증. 확인된 동일면적 실거래는 2021.11의 215,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 할인폭을 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 한울어울림(나동)은 8세대 규모이고 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 재매각 시 매수층과 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 도로·접근성. 차량 출입이 다소 불편하고 대지와 공도 사이 도로가 사유로 조사됐으므로 현장 진입상태와 도로 이용관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 당시의 조건을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘조건 확인’과 현재 가격 검증이 승부처
겉으로만 보면 보증금 187,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제 현재 최저가 기준 원래 계산상 미배당액도 58,436,800원입니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 이 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “1.87억 보증금을 떠안느냐”가 아니라, 그 포기·말소 조건이 매각 당시 그대로 유지되는지와 131,200,000원이 현재 시장에서 실제로 매력적인 가격인지입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2021.11의 215,000,000원 한 건뿐이고 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 권리상 주된 승계위험은 조건부로 해소됐지만, 시세 표본의 신선도와 소규모 다세대의 환금성, 사유 도로와 출입 여건까지 감안하면 가격만 보고 공격적으로 평가하기는 어려운 물건입니다.
