서울남부지방법원 2025타경13225. 감정상 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되는 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제717호입니다. 소유자 김민영은 2021.12.31. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 125,000,000원입니다. 현재 사건의 핵심은 담보권이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 정성은의 임대차계약일은 2021.11.11., 확정일자는 2021.11.12., 점유개시는 2021.12.04., 주민등록일자는 2021.12.06.이고 보증금은 105,000,000원입니다.
이 임차권은 2024.06.14. 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있어, 통상적인 배당구조라면 매각대금에서 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차의 배당계산에서는 집행비용 1,724,800원을 제외한 71,875,200원이 임차인에게 배당되고 33,124,800원이 미배당됩니다. 다만 이 사건은 명세서의 포기·말소 조건 때문에 이 금액을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13225 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제717호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제7층 제717호 |
| 소유자 | 김민영 · 2021.12.31. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 73,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 농협생명보험주식회사 근저당권 80,400,000원은 2021.12.03. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.06.14. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 정성은의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 영향을 미치는 선순위 권리이고, 이후의 2025.11.12. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.06 | 2021.11.12 | 105,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 주택도시보증공사 |
정성은은 확정일자와 전입을 갖추고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택임차권등기는 2023.12.20. 서울남부지방법원의 임차권등기명령에 따라 설정됐으며, 임차보증금은 105,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않으며, 명세서 비고에서 주택임차권승계인으로 표시됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,724,800원 |
| 1. 임차인 정성은 보증금 | 105,000,000원 | 71,875,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 부족분은 33,124,800원입니다. 다만 명세서의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이 임차인에게 적용되므로 조건 충족 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 73,600,000원 | 33,124,800원 | 조건 충족 시 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 58,880,000원 | 47,579,840원 | 조건 충족 시 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 47,104,000원 | 59,143,872원 | 조건 충족 시 0원 |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 정성은의 미배당 보증금이 늘어나 현재 회차 33,124,800원, 다음 시나리오 47,579,840원, 그 다음 시나리오 59,143,872원으로 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 가격이 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건에서는 정성은과 관련한 잔액청구 포기 및 임차권 말소 조건 때문에 조건이 실제로 이행되면 각 회차의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 남동측 인근이며, 주위에 공동주택·오피스텔·근린생활시설·판매시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 추정되지만, 임차권등기에는 정성은의 사용이 주거로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 업무시설 오피스텔 240실, 도시형생활주택 299세대 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 잔액 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 정성은 권리관계 대조. 임차권자이면서 과거 강제경매 채권자로 등장한 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 룰상 부족분은 33,124,800원이지만 확약 조건 충족 시 실질 인수는 0원입니다.
- 주택도시보증공사 승계 확인. 실제 임차인은 정성은 1명이며, 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권승계인으로 잔액청구권 포기 조건에 포함됩니다.
- 현재 이용상태 확인. 감정은 업무시설(오피스텔) 이용을 추정하고 임차권등기는 주거 사용을 기재하고 있으므로 현황을 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가 64%까지 하락했어도 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 개별 거래가격을 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 더 중요한 것은 확약 조건
등기 순서만 보면 정성은의 105,000,000원 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있어 매수인 인수 위험이 큰 구조입니다. 현재 회차 배당계산만 놓고 보면 33,124,800원이 미배당되고, 추가 유찰 시 47,579,840원·59,143,872원으로 룰상 부족액도 증가합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 임차인 정성은과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 충족된다면 매수인 인수는 실질 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 73,600,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 2회 유찰됐다는 사실이나 감정가의 64%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 첫째 확약·임차권 말소 조건의 확실한 이행 여부, 둘째 정성은의 관계인 가능성 확인, 셋째 실제 시장가격 검증입니다. 권리구조는 조건을 정확히 읽으면 해소될 수 있지만, 조건을 놓치면 33,124,800원의 룰상 미배당액을 전혀 다르게 해석하게 됩니다.
