213,120,000원
서울남부지방법원 2025타경13248. 등촌동 더자하 제2층 제202호, 공부상 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층·지상 14층이며 사용승인일은 2021.02.18입니다. 소유자 고완석은 2021.05.04. 매매를 원인으로 거래가액 320,000,000원에 취득했고, 2021.05.28. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 존재”가 아닙니다. 김건우의 확정일자는 2022.04.01., 전입·점유개시는 2022.04.18.이고 데이터상 말소기준권리는 2022.09.14. 국 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 보증금은 320,000,000원으로 현재 최저가 213,120,000원보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제2층 제202호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 지하 2층 / 지상 14층 건물 내 제2층 제202호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 사용승인일 2021.02.18 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.05.04. 매매 · 거래가액 320,000,000원 · 2021.05.28. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 213,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
데이터상 말소기준권리는 2022.09.14. 국의 압류이며 처분청은 강서세무서장입니다. 김건우는 이보다 앞선 2022.04.01. 확정일자를 받고 2022.04.18. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024.04.26. 보증금 320,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2023.01.11. 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원과 2025.11.13. 강제경매개시결정, 2024.04.26. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 있음
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.18 | 2022.04.01 | 320,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 청구 포기 임차권 말소 |
실제 임차인은 김건우 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사도 함께 기재돼 있으나, 보증금은 김건우의 320,000,000원을 기준으로 한 번만 계산합니다. 김건우는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 인수액 계산 — 룰상 110,663,680원, 확약 적용 후 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 213,120,000원 | 110,663,680원 | 0원 | 213,120,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 170,496,000원 | 152,690,944원 | 0원 | 170,496,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 136,396,800원 | 186,312,755원 | 0원 | 136,396,800원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 부족분은 110,663,680원이고, 3회 유찰 시 152,690,944원, 4회 유찰 시 186,312,755원입니다. 그러나 이번 매각은 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 김건우 임차인에 관한 매수인 인수액은 각 회차 실질 0원입니다.
④ 가격 — 감정가 64%, 그러나 시세 할인으로 단정하지 않는다
감정가는 333,000,000원, 현재 최저매각가는 213,120,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다. 3회 유찰 시 170,496,000원, 4회 유찰 시 136,396,800원 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 실거래 가격을 기준으로 한 시세 비교를 확정할 수 있는 수치가 없으므로, “감정가 대비 많이 내려왔다”는 사실과 “실제 시세보다 싸다”는 판단을 같은 뜻으로 사용하지 않습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 213,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,783,680원 |
| 1. 임차인 김건우 보증금 | 320,000,000원 | 209,336,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 김건우 보증금 부족분은 110,663,680원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 이번 매각에서는 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용해 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 대일고등학교 남측 인근이며, 소규모 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층·지상 14층, 사용승인일 2021.02.18이며 위생·난방·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 539.2㎡, 공시지가 5,914,000원/㎡, 지목은 대, 지형높이는 평지이며 광대로한면 조건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. TheZAHA는 16세대이며 사용승인일은 2021.02.18입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인합니다.
- 일반 인수액과 실제 인수액 구분. 현재 회차 배당상 부족분은 110,663,680원이지만 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10. 민간임대주택등기가 말소기준권리보다 앞서 있으므로 매각 이후 등기 정리 상태를 확인합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 말소기준권리가 국 압류이고 배당계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 333,000,000원 대비 최저가 213,120,000원이라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 회차별 조건 유지 확인. 3회 유찰 시 170,496,000원, 4회 유찰 시 136,396,800원이지만 확약 조건의 적용 여부가 실질 인수 판단의 전제입니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 한 줄의 매각조건
표면만 보면 까다로운 사건입니다. 임차인 김건우는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 보증금 320,000,000원은 현재 최저가 213,120,000원을 크게 웃돕니다. 일반 원칙대로라면 현재 회차에서 미배당되는 110,663,680원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별조건이 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 조건이 그대로 이행되는 매각에서 매수인 인수액은 0원, 현재 최저가 기준 실질취득액은 213,120,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 실제 거래시세와 비교해 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 또한 말소기준 이전의 민간임대주택등기와 국 압류 관련 배당·세금 확인이 남아 있습니다. 결론은 확약으로 주된 임차보증금 인수위험은 해소, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류입니다.
