서울남부지방법원 2025타경13252. 서울 금천구 시흥동 다온캐슬 2층 204호로, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박경열은 2022.04.29. 공유자 전원 지분을 255,000,000원에 매수했고, 같은 날 민간임대주택등기도 이루어졌습니다. 그 뒤 2023.11.15. 주택도시보증공사의 340,000,000원 가압류, 2024.05.03. 김동규의 245,000,000원 주택임차권등기, 2025.11.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

겉으로만 보면 현재 최저가는 감정가 240,000,000원의 64%인 153,600,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “2회 유찰된 다세대”로 볼 물건이 아닙니다. 임차인 김동규의 주민등록일은 2022.05.02., 점유개시일은 2022.04.29.로 말소기준으로 제시된 2023.11.15.보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 임차보증금 245,000,000원 전액이 매수인 인수 대상으로 계산되는 구조입니다. 현재 회차의 단순 계산이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정되는 유형입니다.

* 배당 시뮬레이션상의 원칙적 매수인 인수액은 245,000,000원입니다. 위 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 이행되는 경우에 한합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 매각조건이 승부처

말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.15. 주택도시보증공사의 340,000,000원 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.05.02.에 임차인 김동규가 주민등록을 마쳤고, 점유도 2022.04.29. 시작돼 대항력은 인정되는 구조입니다. 주택임차권등기는 2024.05.03. 접수됐으며 보증금은 245,000,000원입니다.

다만 등기상 권리 순서만으로 매수인 부담을 확정하면 안 됩니다. 이 사건의 매각물건명세서는 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 임차권 사건과 달리 조건 이행 시 잔존 보증금 승계 부담은 실질적으로 제거됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김동규의 임대차계약일자는 2022.04.05. 및 2022.04.29., 점유개시일은 2022.04.29., 주민등록일은 2022.05.02.입니다. 등기부에는 확정일자가 2022.04.11. 및 2022.05.02.로 기재돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 대항력 있음 · 우선변제권 없음을 전제로 임차보증금 245,000,000원을 원칙상 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘64%라 싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 153,600,000원으로 감정가 240,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 최근 시세 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 입지·층·면적·건물 상태에 따른 가격 차이가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.

또 하나 중요한 점은 매각조건입니다. 반환청구권 포기 조건이 없다면 이 물건은 최저가가 아니라 보증금 245,000,000원 수준의 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 반대로 조건이 이행된다면 현재 회차의 실질취득비용은 낙찰가 153,600,000원을 중심으로 계산할 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 명세서의 조건이 실제 매각허가와 말소 과정에 어떻게 반영되는지 원문 대조가 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권 총액은 585,000,000원, 예상 배당액은 150,649,600원, 미배당은 434,350,400원입니다. 원칙상 임차보증금 매수인 인수액은 245,000,000원으로 계산돼 있으나, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 신흥초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 제2층 제204호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 도로에 접합니다.
• 토지. 시흥동 3-96·3-195 두 필지 일단의 대체로 완경사 장방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 조건 이행 시 실질 인수 0원*, 조건이 적용되지 않는다면 원칙상 245,000,000원 인수형이라는 두 경우를 분리해 계산해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 매각 후 김동규의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
• 현장 가격 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 240,000,000원과 최저가 153,600,000원의 차이만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.29. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 현장·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유 상태를 입찰 전 확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “대항력 2.45억”보다 중요한 한 줄의 매각조건

이 물건은 숫자만 보면 대항력 임차보증금 245,000,000원이 최저가 153,600,000원보다 커서 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

그러나 이번 사건은 매각물건명세서에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 적혀 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 김동규 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 결국 권리의 핵심은 “대항력이 있느냐”에서 끝나지 않고, 그 대항력에 따른 잔존 반환채무가 매수인에게 실제로 남느냐입니다.

가격은 별도 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다세대주택이라는 환금성 특성과 매각조건 이행 여부를 함께 검증한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.