의정부지방법원 2023타경77623. 포천시 군내면 상성북리의 토지와 축산 관련 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 축분건조장, 돈사, 기숙사, 분뇨처리장으로 이용 중이며, 토지는 공부상 일부가 답·전이지만 실제로는 다른 토지와 함께 목장용지로 사용되고 있습니다. 아파트나 일반 주택처럼 거래사례만 비교해 가격을 판단할 수 있는 물건이 아니라, 축산시설의 계속 사용 가능성·규제·시설 소유관계·점유관계를 함께 확인해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2018년 10월 26일 파주연천축산업협동조합의 근저당권 1,430,000,000원입니다. 그 이후 설정된 근저당권·가압류·가처분·압류와 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이용구는 2000년 9월 27일 전입한 것으로 조사되어 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 점유 부위, 임대차의 실체가 확인되지 않았으므로 대항력과 인수금액을 확정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경77623 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 상성북리 663 외 3필지 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 축분건조장 · 돈사 · 기숙사 · 분뇨처리장 · 목장용지 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사초록팜 |
| 감정가 / 최저가 | 2,053,730,900원 / 1,437,612,000원 (2회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 파주연천축산업협동조합 / 834,056,794원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 요약 | 근저당권 4건 · 압류 3건 |
| 토지 특성 | 계획관리지역 · 목장용지 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 전입은 미해결
2018년 경매 매각으로 그 이전의 근저당권·가압류·가처분 등은 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2018년 10월 26일 파주연천축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 사조동아원·임정둘·팜스코·곽상순 근저당권, 농업협동조합중앙회 가압류, 디지비캐피탈 가처분, 포천시·국의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 신고된 임차인 1명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용구 | 2000.09.27 · 점유 부위 확인 필요 | 보증금 미상 · 확정일자 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 임차인으로 조사된 사람은 이용구 1명입니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 가격 비교 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
감정가는 2,053,730,900원, 현재 최저매각가는 1,437,612,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 축사·분뇨처리장·기숙사와 토지를 함께 취득하는 특수용도 부동산은 일반 주거용 부동산보다 시설 상태, 영업 가능성, 환경규제와 허가조건에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,437,612,000원 단순 시뮬레이션)
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 1,437,612,000원 | 현재 최저매각가 기준 |
| 집행비용 추정 | 16,776,120원 | 매각대금에서 우선 차감 |
| 채권자 배당 합계 | 1,420,835,880원 | 채권최고액 기준 단순 계산 |
| 채권 미배당 | 11,050,014,081원 | 채권총액 대비 대규모 부족 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 잔여 없음 |
| 신청채권자 예상배당 | 300,000,000원 | 청구액 834,056,794원 미충족 |
| 임차보증금 인수 | 금액 미상 | 이용구 임대차 실체 확인 필요 |
위 배당액은 채권최고액을 중심으로 계산한 단순 시뮬레이션입니다. 등기상 과거 말소 이력, 실제 채권 잔액, 당해세, 조세 법정기일, 임차인의 배당요구와 보증금이 반영되면 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(70%) | 1,437,612,000원 | 11,050,014,081원 | 300,000,000원 |
| 3회 유찰 시(56%) | 1,150,089,600원 | 11,334,661,257원 | 300,000,000원 |
| 4회 유찰 시(44.8%) | 920,071,680원 | 11,562,378,998원 | 184,990,711원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하성4리마을회관 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공장·축사·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행상태 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 축분건조장, 돈사, 기숙사, 분뇨처리장으로 이용 중입니다. 기숙사에는 난방설비가 있고 기본적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 현황. 목록 3·4는 공부상 답·전이지만 목록 1·2와 함께 일단의 목장용지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 공시지가 125,100원/㎡, 평지·부정형이며 도로 조건은 세로한면(가)입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 축산시설·토지 일괄매각 물건이고 실거래 비교자료도 없어, 일반적인 주택보다 매수층과 금융조달 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이용구 임대차 원본 확인. 주민등록 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차계약서와 실제 점유 부위를 대조해 임대차 실체와 보증금을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 이용구가 대항력 있는 임차인으로 확인되면 최저가에 미배당 보증금을 더해 응찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 농지취득자격증명서. 목록 3·4는 농지취득자격증명서 제출 대상이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 매각 제외 건물 3동. 목록 1 지상의 축분건조장 150.4㎡, 이동식화장실 1㎡, 창고 컨테이너 18㎡는 소유권이 불명확해 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 건물의 제3자 소유 주장과 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 철거·사용료·토지 이용 제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 축산시설 인허가. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함되므로 현재 시설의 계속 사용, 변경, 증축 가능성을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으며 당해세가 존재하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 법정기일과 체납액을 확인해야 합니다.
- 현장 시설 조사. 돈사·분뇨처리장·축분건조장의 노후도, 악취·오염 처리 상태, 철거비와 정상화 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 원본 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 축사·목장용지 거래, 시설 수익성, 금융 가능성과 추가 부담을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이용구의 전입은 말소기준권리보다 약 18년 빠르고 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 목록 3·4는 농지취득자격증명서가 필요하며, 매각에서 제외된 건물 3동은 소유권과 법정지상권 문제가 남아 있습니다. 축산시설의 계속 사용 가능성도 여러 토지이용 규제와 함께 확인해야 합니다.
후순위 등기는 소멸하지만, 핵심 위험은 등기 밖에 남아 있습니다. 이용구의 임대차가 부인되거나 보증금이 없다는 점, 농지취득자격증명 발급 가능성, 제외 건물의 철거·사용관계가 모두 원본과 현장에서 해소되기 전에는 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 이 사건은 가격보다 권리 실체와 이용 가능성을 먼저 확정해야 하는 D등급 고위험 물건입니다.
