서울남부지방법원 2025타경13256. 화곡동 와이앤비 제3층 제303호, 감정평가상 공동주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 28.14㎡이고 방2·거실 및 주방1·화장실1 구조입니다. 감정가는 274,000,000원, 현재 최저매각가는 2회 유찰된 175,360,000원으로 감정가의 64% 회차입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 낮다”가 아닙니다. 길태인의 전입일은 2022.06.27로 말소기준인 주택도시보증공사 가압류 2023.03.14보다 빠르고, 확정일자도 2022.06.02여서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 매각가를 기준으로 계산하면 배당 후 보증금 부족액은 67,895,040원입니다.

다만 매각물건명세서의 조건이 이 구조를 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 길태인에 관한 실질 인수는 0원으로 보며, 보증금 240,000,000원과 주택도시보증공사의 권리를 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약 조건이 핵심

등기부상 과거 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2019.11.21 일부포기로 이미 말소됐습니다. 한송이의 주택임차권도 2022.07.08 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.03.14 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 의정부세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 1.75억은 2.61억 거래의 67.2%, 다만 표본은 1건

와이앤비 전용 28.14㎡의 확인된 실거래는 2021.06 2층 261,000,000원 1건입니다. 최근12개월 평균으로 제공된 값 역시 261,000,000원이고 표본은 1건입니다. 현재 최저가는 이 값의 67.2%입니다.

확약 조건을 반영한 현재 실질취득은 175,360,000원이므로, 제공된 실거래 기준으로는 261,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래가 1건뿐이고 거래시점도 2021.06이어서, 이 한 건만으로 현재 적정가를 단정하거나 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,360,000원 가정)

배당계산상 길태인의 미배당 보증금은 67,895,040원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 룰상 인수액은 늘지만 확약이 이를 차단

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 이 사건도 계산표만 보면 같은 모습입니다. 그러나 길태인과 주택도시보증공사의 잔액 포기·임차권 말소 조건이 있어, 해당 조건이 이행되는 경우 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초등학교 서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·화곡본동시장 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물, 사용승인일 2019.09.09. 급배수·위생·난방·승강기·주차장·무인택배함 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 남서측 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 245.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 공시지가 3,942,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 와이앤비는 16세대이고 동일 전용면적 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원문 대조. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각기일까지 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 길태인 주택임차권은 등기부에 존속하고 있으므로 매각 후 말소 조건의 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 실제 임차인은 길태인 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 언급됩니다. 보증금과 승계분을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
• 시세 표본 한계. 261,000,000원 실거래는 2021.06 한 건입니다. 67.2%라는 비율만으로 현재 시세 대비 할인폭을 단정하지 마세요.
• 권리 기준일. 말소기준은 2023.03.14 주택도시보증공사 가압류이며, 길태인의 전입은 그보다 빠릅니다.
• 세금·비용. 의정부세무서장 압류가 있으며 실제 배당에서는 당해세 등으로 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차인 있음”과 “실질 인수 있음”은 같은 말이 아니다

이 사건에는 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인 길태인이 있습니다. 현재 최저가만 놓고 일반 배당구조를 적용하면 67,895,040원의 미배당 보증금이 생기므로, 통상적인 대항력 인수형이라면 “감정가 64%라 싸다”는 판단을 해서는 안 됩니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 그 조건이 실제로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 175,360,000원으로 판단합니다.

가격만 보면 확인된 261,000,000원 거래보다 낮지만, 그 실거래는 2021.06 한 건에 불과합니다. 결국 이 물건은 확약 조건이 유지·이행되는지 확인하는 것이 권리분석의 1순위이고, 그다음에 현재 시세를 별도로 검증해야 하는 조건부 안전형입니다.