서울남부지방법원 2025타경13277. 구로동 도무스캠프 5층 501호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가 254,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 162,560,000원입니다. 이 사건은 단순히 “감정가 대비 64%”만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기상 주택임차권자 고경록의 보증금이 283,000,000원이고, 전입·점유개시일 2021.07.30과 확정일자 2021.07.19가 말소기준권리인 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류보다 앞서기 때문입니다.
통상 구조라면 현재 매각가 162,560,000원 중 집행비용 3,075,840원을 제외한 159,484,160원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 123,515,840원은 매수인이 인수합니다. 그렇게 보면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 다만 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있어, 조건 이행 시 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 28.82㎡ · 지하1층, 지상9층 건물 내 제5층 |
| 소유자 | 정연수 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 162,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2021.03.04 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 매각조건으로 해소
등기상 과거 목포수산업협동조합 근저당권 828,000,000원이 2021.03.19 설정됐으나 2021.07.30 말소되어 현재 말소기준은 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 고경록의 주택임차권은 2023.07.26 등기됐지만 임대차계약일은 2021.07.10, 확정일자는 2021.07.19, 전입 및 점유개시는 2021.07.30입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서는 대항력 있는 권리로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고경록 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 283,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 포기·말소 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권승계인으로 기재된 당사자이므로 이를 별도의 임차인이나 별도의 283,000,000원 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 가격 비교 — 56.4% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
확인된 도무스캠프 실거래는 2022.01의 1건으로, 전용 22.39㎡·4층· 288,000,000원입니다. 현재 대상면적은 28.82㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 162,560,000원이 이 거래가의 56.4%라는 수치는 존재하지만, 동일 면적의 최신 시세를 뜻하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐이고 시점도 2022.01이라 이 숫자만으로 “현재 시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 22.39㎡ | 4 | 288,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 162,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,075,840원 |
| 1. 임차인 고경록 보증금 | 283,000,000원 | 159,484,160원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 879,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당분은 123,515,840원으로 계산되어 있습니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층·지상9층 건물의 제5층 제501호입니다. 사용승인일은 2021.03.04입니다.
- 입지. 서울영서초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철2호선 구로디지털단지역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·기계식주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 오피스텔 및 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중이며 남서측으로 디지털로35길 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 조사 한계. 실지 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재 등으로 내부조사가 불가했고, 내부구조도는 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성되어 실제와 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 재확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이번 매각조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문을 최종 확인해야 합니다.
- 원칙상 인수액을 기억. 조건이 없다면 현재 회차 기준 미배당 123,515,840원이 매수인 인수 구조입니다. 조건의 효력이 핵심입니다.
- 임차인 수 중복 금지. 실제 임차인은 고경록 1명이며, 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권승계인입니다. 보증금 283,000,000원을 중복 계산하면 안 됩니다.
- 시세 재검증. 확인 거래는 2022.01·22.39㎡ 1건이고 대상면적 28.82㎡와 일치하지 않습니다. 동일 또는 유사 면적의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장 내부조사가 불가했던 물건이므로 실제 구조·마감·하자·점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 ‘조건’이 먼저다
이 사건의 표면은 감정가 254,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 162,560,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 고경록의 보증금 283,000,000원은 대항력 있는 임차보증금이라 원칙적으로 현재 회차에서 123,515,840원의 미배당 인수가 발생합니다. 다만 이번 매각은 임차인과 주택임차권승계인이 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
가격 쪽은 별개의 문제입니다. 확인된 실거래 288,000,000원은 2022.01의 22.39㎡ 거래 한 건이고, 대상 28.82㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 56.4%라는 비교율만으로 현재 시세 대비 저평가라고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 “권리조건은 반드시 원문 확인, 가격은 최신 동급 시세로 다시 검증”하는 접근이 맞습니다.
* 매각물건명세서에 기재된 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 조건을 반영하지 않은 현재 회차 계산상 미배당액은 123,515,840원입니다.
