서울남부지방법원 2025타경13286. 서울 강서구 화곡동 리치하우스 4층 404호, 전용 37.99㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 얼핏 보면 위험도가 높습니다. 황주령 씨의 임대차계약일은 2022.01.11, 확정일자는 2022.02.21, 전입일은 2022.03.07이고, 2024.03.28 보증금 315,000,000원의 주택임차권등기가 올라와 있습니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2025.11.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 즉 임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 대항력 권리입니다.

통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 매수인에게 돌아옵니다. 실제 현재 회차 배당계산도 매각가 211,840,000원에서 집행비용 3,765,760원을 먼저 제외한 뒤 황주령 씨에게 208,074,240원을 배당하고, 나머지 106,925,760원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 해당 조건이 이행되면 룰상 인수액은 실제 매수인 부담으로 남지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

현재 살아 있는 권리 중 가장 먼저 등장하는 것은 2024.03.28 황주령 씨의 주택임차권입니다. 전입일 2022.03.07과 확정일자 2022.02.21 모두 2025.11.20 강제경매개시결정보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2026.01.05 강서구 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 경서농업협동조합 근저당권 1,440,000,000원과 윤영예 근저당권 30,000,000원·15,000,000원은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.

② 임차인 — 대항력 有·우선변제 有, 그러나 인수 포기 조건

임차권등기일 2024.03.28 · 배당요구 있음. 매각물건명세서상 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다.

③ 시세 비교 — 포기 조건이 적용되면 가격 메리트가 크다

리치하우스의 실거래 표본은 7건입니다. 전체 평균은 306,285,714원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 340,000,000원이고 최신 거래는 2025.08의 330,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래보다 16.1% 높은 추세입니다.

현재 최저매각가이자 포기 조건 적용 시 실질취득액인 211,840,000원은 최근 12개월 실거래 평균 340,000,000원의 62.3%입니다. 감정가 331,000,000원도 최신 거래 330,000,000원 및 최근 12개월 평균 340,000,000원과 가까운 수준인데, 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려와 있습니다. 최근 거래 추세도 +16.1%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,840,000원 가정)

배당계산 자체만 보면 황주령 씨 보증금 부족분 106,925,760원이 매수인 인수로 산출됩니다. 다만 본건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각되므로 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 37.99㎡입니다. 리치하우스는 총 16세대이고 사용승인일은 2016.06.15입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 홍익병원앞 교차로 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브붕 지상 7층 건물의 4층 404호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,078,000원/㎡, 토지면적은 170.2㎡입니다. 토지는 평지·정방형이고 다세대 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 반드시 대조해야 합니다.
• 실질 인수와 룰상 인수 구분. 배당표상 현재 회차 미배당 인수액은 106,925,760원이지만, 매각 조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 시세 기준. 전체 평균 306,285,714원보다 최근 12개월 평균 340,000,000원과 최신 거래 330,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 +16.1%입니다.
• 임차보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 황주령 1명입니다. 주택도시보증공사의 임차권승계 관계를 별도 315,000,000원 보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 세금·배당 변동 확인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 문장

이 사건을 등기부만 놓고 보면 보증금 315,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 최저가 211,840,000원에서는 배당 후 106,925,760원이 남는 전형적인 인수형입니다. 그래서 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 최저가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어나 ‘싸졌다’고 볼 수 없습니다.

그러나 본건은 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 결론이 달라집니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용되므로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 그 전제에서 현재 실질취득액 211,840,000원은 최근 12개월 평균 340,000,000원의 62.3%이고, 최근 가격 추세도 +16.1%입니다. 가격은 매력적이지만, 매력의 전부가 포기·말소 조건의 확실한 적용에 달린 사건입니다.

* 배당계산 규칙상 현재 회차 미배당 인수액은 106,925,760원이나, 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되는 경우 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.