서울남부지방법원 2025타경13306. 서울 양천구 신월동 삼성하우징 2층 204호, 전용 26.78㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 이원희는 2021.09.13. 이 호실을 거래가 229,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2023.10.27. 등기된 임희영의 주택임차권입니다. 임차보증금은 228,000,000원, 주민등록일자는 2021.10.13., 점유개시는 2021.10.15., 확정일자는 2021.09.23.으로 모두 2024.10.18. 말소기준 압류보다 앞섭니다.
따라서 포기 확약이 없다면 현재 최저가 145,920,000원에서 배당 후 남는 보증금 84,922,880원이 매수인에게 넘어오는 전형적인 선순위 임차권 인수 구조입니다. 실제로 유찰이 더 진행될수록 기계적 미배당액은 113,698,304원, 136,692,198원으로 커집니다. 하지만 이 사건은 매각 조건이 다릅니다. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 임희영 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.78㎡ · 지하1층 지상5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이원희 (2021.09.13. 거래가 229,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2019.02.20 |
| 세대수 | 18세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 매각조건으로 해소
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임희영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.13 | 2021.09.23 | 228,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계·실질 0원 |
| 박종란 | 미상 | 2025.01.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
임희영은 전입일이 말소기준인 2024.10.18.보다 앞서 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로 기재되어 있으므로 임희영 보증금과 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 박종란은 2025.01.23. 전입으로 말소기준 이후이며 보증금과 확정일자는 미상이나, 전입 순위상 대항력은 없습니다.
③ 가격 비교 — 63.0%지만 거래시점부터 확인해야 한다
삼성하우징의 비교 가능한 거래는 4건입니다. 전용 26.78㎡ 거래 3건과 28.23㎡ 거래 1건이며, 모두 2021년 8월~10월 거래입니다. 평균 거래가는 231,750,000원, 최저 229,000,000원, 최고 240,000,000원이고 현재 최저매각가 145,920,000원은 이 평균의 63.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 28.23㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 26.78㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2021.09 | 26.78㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2021.08 | 26.78㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 231,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,842,880원 |
| 1. 임희영 보증금 · 우선변제 | 228,000,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임희영 보증금 중 84,922,880원이 미배당되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 145,920,000원 | 84,922,880원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 116,736,000원 | 113,698,304원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 93,388,800원 | 136,692,198원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 보증금 228,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 포기 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 단순히 “유찰돼 최저가가 낮아졌다”는 이유만으로 싸졌다고 판단할 수 없는 구조입니다. 이 사건에서 그 구조를 끊는 요소가 바로 주택도시보증공사의 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양강초등학교 북측 인근으로, 주위는 동류형 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철5호선 신정역, 지하철2호선 신정네거리역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상5층 건물이며 사용승인일은 2019.02.20입니다. 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 동측 및 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,862,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 삼성하우징은 18세대 규모의 다세대이고 제공된 거래는 4건입니다. 거래표본이 2021년에 집중되어 있어 현재 환금성 판단에는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 임희영 임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 인수액을 중복 계산하지 말 것. 임희영 보증금 228,000,000원과 그 승계인 주택도시보증공사의 권리를 별개의 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 박종란 점유 확인. 2025.01.23. 전입으로 대항력은 없지만 점유부분·보증금·확정일자가 미상인 만큼 현황과 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 시세 최신화. 제공 실거래는 2021.08~2021.10 거래입니다. 현재 최저가 145,920,000원의 적정성을 판단하려면 2026년 현장 매매·전세 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 말소기준권리가 국 압류이고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 매각조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제사항이 기재되어 있으므로 입찰 목적과 취득 조건에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 있으면 계산이 달라진다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 228,000,000원에 비해 최저가가 145,920,000원이라 미배당 84,922,880원이 낙찰자에게 넘어오는 위험한 인수형으로 보입니다. 실제 등기 순위만 놓고 보면 그 판단이 맞습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 임희영 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 사건의 핵심 리스크는 선순위 임차권 금액 자체보다 확약 조건의 원본 확인과 가격 검증입니다. 현재 최저가가 과거 거래표본 평균의 63.0%까지 내려왔다는 점은 눈에 띄지만, 비교표본은 모두 2021년입니다. 18세대 다세대이고 이미 2회 유찰된 점까지 감안하면, 권리는 확약 확인 시 정리 가능하지만 가격은 최신 시세를 다시 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
