서울남부지방법원 2025타경13312. 강서구 화곡동 늘예솔하우스 7층 704호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 고완석이며 2021.06.25 매매를 원인으로 2021.08.06 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 245,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택 등기도 올라가 있습니다.
권리분석의 출발점은 2022.09.14 강서세무서장 처분의 국 압류입니다. 그런데 임차인 이태영은 그보다 앞선 2021.08.06 전입·점유를 갖추고, 2021.06.23 확정일자도 받았습니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준보다 늦다”는 이유만으로 보증금을 무시하면 안 됩니다. 이 임차인은 이미 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제7층 제704호 · 도로명 서울특별시 강서구 월정로20길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제12층 건물 내 제7층 제704호 · 사용승인일 2020.12.03 |
| 소유자 | 고완석 (2021.06.25 매매 · 2021.08.06 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 184,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.14 국 압류 · 처분청 강서세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 ‘확약’이 결론을 바꾼다
이 사건에서 실제 임차인은 이태영 1명입니다. 보증금은 245,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.23, 전입·점유개시는 2021.08.06입니다. 2023.08.29에는 보증금 245,000,000원 전액을 내용으로 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태영 · 건물 전부 | 245,000,000원 | 2021.08.06 | 2021.06.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 언급 |
② 실질취득 구조 — ‘룰상 인수 64,060,480원’과 ‘실질 0원’을 구분해야 한다
현재 최저매각가 184,320,000원을 그대로 매각가로 가정하면 집행비용 추정액 3,380,480원을 먼저 제외한 뒤 임차인 이태영에게 180,939,520원이 배당됩니다. 보증금 245,000,000원 중 64,060,480원이 배당으로 채워지지 않는 계산입니다.
확약이 없다면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 수 있어, 최저가만 보고 “감정가의 64%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차의 단순 합계는 184,320,000원 + 64,060,480원 = 248,380,480원으로, 선순위 보증금 245,000,000원 수준으로 실질취득 부담이 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조에 가깝습니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 단순 합계는 보증금과 정확히 같지 않습니다.
하지만 이 사건은 그 일반론에서 한 단계 더 봐야 합니다. 명세서의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 바로 이 임차인과 승계인에게 적용되므로, 조건이 이행되는 매각에서는 룰상 64,060,480원의 미배당액을 실제 인수액으로 더하지 않습니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가 184,320,000원, 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,380,480원 |
| 1. 임차인 이태영 보증금 (우선변제) | 245,000,000원 | 180,939,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이태영 보증금 부족분은 64,060,480원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 7층 704호입니다. 사용승인일은 2020.12.03입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 소규모아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리의 지하철 2·5호선 까치산역을 이용할 수 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,858,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔인 만큼 아파트와 동일한 환금성을 전제로 해서는 안 되며, 현재 2회 유찰 상태라는 사실도 응찰수요를 판단할 때 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 명세서 조건 문구 재확인. 이 사건의 핵심은 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서에서 동일 조건이 유지되는지 원문 대조가 최우선입니다.
- 선순위 임차인 자체는 실제로 존재. 이태영의 전입·점유 2021.08.06은 말소기준 2022.09.14보다 빠릅니다. 확약을 빼면 인수형 물건이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당계산상 부족분은 64,060,480원이지만, 확약 조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 64%까지 내려왔다는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.08.06 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록·말소 상태와 매각 후 영향을 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 말소기준권리가 국 압류이고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순서·금액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약 관련 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 이번 매각은 확약이 핵심”
이 물건을 단순히 등기 순서만 보면 보증금 245,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형 물건입니다. 현재 최저가 184,320,000원에서 배당받지 못하는 보증금은 64,060,480원이고, 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당액이 커져 매수인의 실질부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
그러나 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 문구가 있습니다. 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하므로, 그 조건이 적용되는 보증금에 대해서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 184,320,000원입니다.
다만 권리위험이 해소됐다고 가격까지 자동으로 매력적이 되는 것은 아닙니다. 이 물건은 오피스텔이고 이미 2회 유찰됐으며, 시세와 직접 비교할 실거래 근거가 제시되지 않았습니다. 결론은 “확약으로 주된 권리위험은 해소, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.
