부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 대항력 있는 임차인 엄성필의 보증금 2.79억이 핵심입니다. 현재 최저가 2.24억 기준 배당 부족분 5,893.6만원 인수 가능성이 존재합니다. 다만 매각물건명세서에는 임차권등기 말소 조건 확약이 있어, 조건 이행 여부에 따라 실질 부담이 달라지는 물건입니다.

감정가 / 최저가

280,000,000원 / 224,000,000원

1회 유찰

임차보증금

279,000,000원

대항력·우선변제

예상 인수액

58,936,000원

확약 전 기준

확약 조건

확인 필요

임차권 말소 조건

서울남부지방법원 2025타경13318. 금천구 독산동 글로리움 제4층 제402호 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 권리 자체보다 임차보증금 처리입니다. 등기상 을구 1순위 주택임차권자인 엄성필은 2022년 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로 확인됩니다. 현재 매각가 기준 배당 부족분은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경13318 (강제경매)
소재지	서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제4층 제402호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택)
소유자	손재현
감정가 / 최저가	280,000,000원 / 224,000,000원
채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 279,000,000원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2023.12.12 압류(서울특별시 금천구)로 판단되며 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 을구 1순위 주택임차권은 말소기준권리 이전에 설정된 권리로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
엄성필	279,000,000원	有	有	검토

⚠️ 실질취득 기준 확인 현재 회차 최저가 224,000,000원에서 임차인이 배당받지 못하는 부족분은 58,936,000원입니다. 대항력 임차보증금은 낙찰가가 내려가도 부족분 증가로 이어져 실질취득 부담이 달라질 수 있습니다.

✅ 확약 조건 매각물건명세서에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 해당 조건이 실제 이행되면 해당 임차 인수는 실질 0원으로 처리됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,936,000원
임차인 엄성필 보증금	279,000,000원	220,064,000원
주택도시보증공사	279,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 기준

최저가만 보면 안 되며, 대항력 임차보증금 부담 여부를 함께 확인해야 합니다.

⛔ 입찰 판단 확약 조건이 인정되지 않는다면 최저가 224,000,000원은 실제 취득원가가 아닙니다. 인수 가능액 58,936,000원을 반영한 실질 부담은 약 282,936,000원 수준입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울정심초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·근린생활시설·아파트가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재해 교통상황은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 제4층 제402호이며 사용승인일은 2021.09.04입니다.
이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 확인. 임차권 말소 및 잔액 포기 조건이 실제 매각 절차에서 유효한지 반드시 확인해야 합니다.
인수 위험 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 최저가와 별도로 검토해야 합니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본에서 임차권 승계 조건을 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 전부가 아니다”

이 물건은 신축급 다세대라는 장점보다 대항력 임차권 처리가 핵심입니다. 현재 배당 구조상 임차보증금 부족분 인수 위험이 존재하지만, 매각물건명세서의 확약 조건이 적용되면 해당 부담은 실질적으로 해소될 수 있습니다. 결국 승부처는 가격보다 확약 조건의 효력 확인입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 8,000만원
2	2026-07-28	대기	2억 2,400만원

부동산강제경매

임차보증금 인수 가능성, 확약 조건이 승부처 — 금천구 독산동 글로리움 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 전부가 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (10장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고