203,200,000원
서울남부지방법원 2025타경13322. 강서구 방화동 마곡그랑시엘 7층 703호, 전용 25.87㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 250,000,000원인 대항력 임차인 이상준입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.07.19, 주민등록일자는 2021.08.02, 점유개시는 2021.08.04로, 2023.01.11 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 일반적인 경매라면 낙찰대금에서 다 받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다.
그런데 이 물건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 50,444,800원의 미배당 보증금은 일반 원칙상 인수액일 뿐, 이 확약 조건이 이행되는 사건 구조에서는 매수인 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 25.87㎡ · 지하 1층, 지상 12층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.07.18 매매 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 203,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 이용상태 | 오피스텔(공부상 용도)로 이용중 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2023.01.11 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이상준의 임대차는 말소기준보다 먼저 전입·점유가 시작됐고 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 2023.08.29에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이상준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 전입 2021.08.02 확정 2021.07.19 배당요구 2023.08.29 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 기재 |
실제 임차인은 이상준 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로 함께 기재돼 있으며, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 79.9%지만 ‘현재 시세보다 싸다’로 단정 금지
마곡그랑시엘은 2021.06.15 사용승인된 16호 규모 건물입니다. 전용 25.62㎡·25.87㎡ 표본의 실거래 12건 평균은 254,166,666원, 최저 245,000,000원, 최고 265,000,000원입니다. 현재 최저매각가 203,200,000원은 이 12건 평균의 79.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 25.87㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 25.62㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 25.62㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 25.87㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 254,166,666원 |
숫자만 보면 실질취득 203,200,000원은 12건 평균 254,166,666원보다 낮습니다. 문제는 거래 시점입니다. 표본의 최신 거래는 2022.01이고, 매각기일은 2026.07.28입니다. 따라서 79.9%라는 비율은 과거 거래 표본과의 비교일 뿐 현재 시장가에 대한 충분한 증거가 아닙니다. 최신 거래 260,000,000원 역시 2022.01 거래이므로 현재 가격 메리트 판단에는 별도의 최신 거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,644,800원 |
| 1. 임차인 이상준 보증금 | 250,000,000원 | 199,555,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이상준의 보증금 미회수액은 50,444,800원입니다. 일반 대항력 인수 규칙만 적용하면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 이 사건은 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 203,200,000원 | 50,444,800원 | 0원 | 203,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 162,560,000원 | 90,515,840원 | 0원 | 162,560,000원 |
| 3회 유찰 시 | 130,048,000원 | 122,572,672원 | 0원 | 130,048,000원 |
대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 것이 원칙입니다. 그러나 이 사건은 확약이 그 인수를 제거하는 예외입니다. 따라서 위 각 회차의 룰상 미배당액은 참고액이고, 확약 조건이 정상 이행될 경우 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남동측 인근으로 주상복합건물, 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.06.15 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물로, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 기계식 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,479,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
- 환금성. 총 16호 규모의 소규모 건물이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 가격 비교에 사용되는 실거래의 최신 시점도 2022.01이어서 현재 매수층과 거래가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 이상준 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 계산상 미배당 50,444,800원은 원칙적으로 인수 가능한 금액입니다. 실질 0원이 되는 근거는 오직 이 확약 조건이므로 말소 이행을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.04 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 관련 의무를 등기부 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 갱신. 12건 평균 254,166,666원과 최신 거래 260,000,000원은 모두 과거 표본입니다. 2022.01 이후의 현재 거래 수준을 별도로 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 16호 규모이고 평균 유찰 횟수 2.1회인 점을 반영해 실제 매도 가능 가격과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각조건을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 물건을 숫자만 보고 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 203,200,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 50,444,800원의 부족분이 발생합니다. 일반 경매라면 바로 이 부분이 매수인의 인수위험입니다. 그러나 매각조건에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 이 사건의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 203,200,000원으로 정리됩니다.
가격은 별개의 문제입니다. 203,200,000원은 실거래 12건 평균 254,166,666원의 79.9%이지만, 그 표본의 최신 거래가 2022.01입니다. 따라서 권리상 확약 효과는 분명하지만 가격 메리트는 현재 시세를 다시 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다. 여기에 16호 규모, 평균 2.1회 유찰, 민간임대주택등기 확인까지 고려하면 결론은 권리는 조건부 정리 가능, 가격은 최신 검증 필수입니다.
