서울남부지방법원 2025타경13326. 서울 강서구 화곡동 ‘대성케이제이’ 제10층 제1002호, 공부상 단지형다세대주택입니다. 감정가 306,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 195,840,000원입니다. 겉으로는 64%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 단순히 할인율만 볼 수 없습니다. 등기된 임차권자 정성훈의 보증금이 275,000,000원이고, 별도 점유자 최원석도 확인되기 때문입니다.

다만 정성훈 건에는 중요한 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 정성훈의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당표 산식상 발생하는 정성훈의 미배당액 82,701,760원은 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 금액*으로 처리해야 합니다. 문제는 이 조건이 정성훈에게만 적용된다는 점입니다. 최원석의 보증금과 확정일자는 미상이라, 그 부분까지 안전하다고 확대 해석하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 큰 임차권은 조건부 해소, 별도 점유자는 미상

등기부상 2020.10.26. 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 6,409,000,000원 근저당권이 있었으나 2020.11.27. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.11.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정성훈은 2020.11.27. 전입·점유, 2020.11.05. 확정일자를 갖고 2022.12.09. 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으므로 원칙적으로 강한 선순위 임차권 구조입니다. 그러나 이번 매각에서는 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두었습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, HUG는 임차권승계인

실제 임차인은 정성훈·최원석 2명입니다. 주택도시보증공사는 정성훈의 임차권승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2회 유찰 후에도 최근 거래의 107.0%

대성케이제이의 면적 매칭 실거래는 2026.07. 전용 29.92㎡, 8층 183,000,000원 한 건입니다. 대상 면적은 29.98㎡로 매칭됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 183,000,000원입니다. 현재 최저매각가 195,840,000원은 이 최근 시세의 107.0%입니다.

따라서 감정가 대비 64%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 주면 안 됩니다. 현재 최저가 자체가 최근 실거래보다 높기 때문입니다. 더구나 최원석의 보증금·우선변제·인수 여부까지 확정되지 않아 실질취득비용은 195,840,000원을 하한으로 보수적으로 판단해야 합니다. 현재 확인된 가격만으로는 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,840,000원 가정)

배당산식상 정성훈 보증금 부족분은 82,701,760원이지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 정성훈 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 조건은 최원석에게는 적용되지 않으므로 최원석 관련 잠재 인수액은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 10층입니다.
• 입지. 까치산역 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 오피스텔·상업용건물·버스차고지·숙박시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 서측 중로와 남측 세로에 접해 차량 주정차가 용이하고, 인근 노선버스 정류장과 근거리의 까치산역 지하철 2·5호선을 이용할 수 있습니다.
• 도로. 남측 약 6미터, 서측 약 12미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 거래 표본. 대성케이제이는 16세대이고 면적 매칭 최근 실거래는 1건입니다. 입찰 전 동일 건물·인근 유사 다세대 거래를 추가 대조할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 정성훈의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건대로 적용되는지 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
• 최원석 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유범위가 미상입니다. 이 세 항목이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 잡으면 안 됩니다.
• 82,701,760원을 그대로 인수액으로 더하지 않기. 이는 배당산식상 정성훈 미배당액이며, HUG 포기·말소 조건 적용 시 정성훈 건의 실질 인수는 0원*입니다.
• 할인율보다 최근 거래 우선. 현재 최저가 195,840,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 183,000,000원의 107.0%입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2020.12.30. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인하세요.
• 명도·점유 확인. 실제 임차인 2명이 확인된 사건이므로 현황조사 이후 점유 변동과 인도 절차를 입찰 전에 다시 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 직접 대조하세요.

맺으며 — “주된 2.75억은 풀렸지만, 아직 닫힌 문제가 있다”

이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 정성훈의 275,000,000원 보증금은 숫자만 보면 낙찰가를 넘는 전형적인 대항력 인수형이지만, 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 때문에 정성훈 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 둘째, 그 조건 밖에 있는 최원석의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수위험이 아직 닫히지 않았습니다.

가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 306,000,000원에서 2회 유찰돼 195,840,000원까지 내려왔지만, 최신이자 최근 12개월 평균인 실거래 183,000,000원보다 여전히 높은 107.0%입니다. 실질취득 하한부터 최근 거래 이상이고 그 위에 최원석의 미상 위험까지 남아 있으므로, “많이 유찰돼 싸졌다”는 이유만으로 접근하기 어려운 물건입니다. 알려진 큰 인수는 해소됐지만, 미상임차와 가격 두 항목이 동시에 남아 있어 종합 평가는 D입니다.