서울남부지방법원 2025타경13326. 강서구 화곡동 대성케이제이 10층 1002호, 전용 29.98㎡의 단지형다세대주택입니다. 겉으로 보이는 경매 가격은 상당히 낮습니다. 감정가의 약 41%까지 떨어졌고, 2026년 7월 같은 건물에서 확인되는 183,000,000원 거래와 비교해도 68.5% 수준입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차권과 그 승계인의 보증금 반환청구권 포기 조건입니다.
등기부에 기재된 임차인 정성훈은 2020년 11월 27일 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 275,000,000원입니다. 2025년 11월 20일 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계이므로 매수인 인수 문제가 발생하는 구조입니다. 반면 매각물건명세서에는 정성훈의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 이행되면 정성훈 관련 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다. 다만 2024년 전입한 최원석의 권리관계까지 그 확약으로 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 937-14 대성케이제이 제10층 제1002호 도로명주소: 서울특별시 강서구 월정로 114 |
| 물건종류 / 전용 | 단지형다세대주택 · 전용 29.98㎡ · 11층 건물 중 10층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 16세대 · 사용승인 2019.11.12. |
| 소유자 | 전해정 · 2020.12.30. 소유권이전 · 당시 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 | 306,000,000원 |
| 최저매각가 | 125,338,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
| 말소기준권리 | 2025.11.20. 강제경매개시결정 |
| 특별 매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2020년 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 6,409,000,000원으로 표시돼 있지만, 2020.11.27. 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이 거액의 근저당을 현존 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
말소기준권리는 2025.11.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 성립한 정성훈의 임대차와 2022년 주택임차권등기가 중요한 선순위 권리입니다. 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 선순위 임차보증금까지 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 권리분석 — 실제 조사 대상 2명
임차인·점유 관련 조사 대상은 정성훈과 최원석, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 정성훈의 주택임차권승계인으로 기재된 기관이므로 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금 275,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 최원석은 임차계약과 보증금이 확인되지 않은 전입·점유 조사 대상입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
정성훈 건물 전부 |
전입·점유 2020.11.27. 확정 2020.11.05. 임차권등기 2022.12.09. |
275,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 신고 |
보증공사 승계 확약 조건부 인수 0원 원칙상 미배당 152,216,732원 |
|
최원석 점유 부분 미상 |
전입 2024.07.17. 확정일자 미상 배당요구 2025.12.19. |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
별도 확인 필요 정성훈 관련 확약 적용 대상 아님 |
“임차인 정성훈의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 해당 승계 청구권에 관하여 매각조건대로 포기와 말소가 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 배당 시뮬레이션에 표시된 152,216,732원은 이 확약을 적용하지 않은 원칙적 부족액으로 구분해야 합니다.
① 확약 조건 충족
낙찰가 125,338,000원 + 정성훈 관련 인수 0원
= 125,338,000원
최원석의 보증금과 별도 인수 위험은 포함되지 않은 금액입니다.
② 확약 효력이 없다고 가정
낙찰가 125,338,000원 + 원칙상 미배당 152,216,732원
= 277,554,732원
집행비용 추정치를 포함한 배당 시뮬레이션 기준입니다. 선순위 보증금 275,000,000원이 취득 부담을 지배하므로 낙찰가만 내려간다고 실질취득액이 같은 폭으로 감소하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 조건이 충족돼야 가격 차이가 의미 있다
대성케이제이의 전용면적 약 29.9㎡대 최근 거래는 2026년 7월 183,000,000원입니다. 이 물건의 최저가 125,338,000원은 해당 거래금액의 68.5% 수준입니다. 그러나 확인된 거래가 단 1건이므로 이를 확정적인 시장가격이나 가격 추세로 일반화하기는 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2026.07. | 29.92㎡ | 8층 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | — | 183,000,000원 |
| 경매 대상 감정가 | — | 29.98㎡ | 10층 | 306,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 2026.11.05. | 29.98㎡ | 10층 | 125,338,000원 |
가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제로 얼마에 취득하는가에 맞춰야 합니다. 정성훈 관련 확약이 정상적으로 이행되고 최원석에게 별도의 인수채무가 없다면 125,338,000원이라는 최저가는 최근 거래 183,000,000원보다 낮습니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 원칙상 실질취득액은 약 2.75억원 수준으로 높아져 최근 실거래보다 비싸지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,554,732원 |
| 1. 정성훈 임차보증금 우선변제 | 275,000,000원 | 122,783,268원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 125,338,000원 |
예상배당은 집행비용을 추정한 단순 시뮬레이션입니다. 정성훈의 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계·신청채권은 별개의 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 채권의 승계관계와 실제 배당순위·배당금 수령자는 최종 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액의 관계
| 회차 | 최저매각가 | 정성훈 룰상 인수 | 확약 충족 시 |
|---|---|---|---|
|
현재 · 4회 유찰 감정가 40.96% |
125,338,000원 | 152,216,732원 | 정성훈 인수 0원 |
|
5회 유찰 시 감정가 32.77% |
100,270,400원 | 176,933,386원 | 정성훈 인수 0원 |
|
6회 유찰 시 감정가 26.21% |
80,216,320원 | 196,627,574원 | 정성훈 인수 0원 |
확약을 적용하지 않는 일반적인 선순위 대항력 임차인 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다. 위 시뮬레이션의 낙찰가와 룰상 인수액을 합하면 각 회차 모두 약 277,000,000원 수준으로, 원래 보증금 275,000,000원에 집행비용 추정분이 더해진 구조입니다. 따라서 낙찰가 하락이 총취득비용 하락으로 그대로 연결되지 않습니다.
하지만 이 사건에서는 정성훈 관련 포기·말소 조건이 정상적으로 이행되면 이 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다. 그 경우 유찰에 따른 매각가격 하락은 실제 취득가격에 반영될 수 있습니다. 다만 최원석의 권리가 정리돼 있다는 확인이 선행돼야 회차별 취득비용을 신뢰할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역 남서측 근거리입니다. 주변에는 오피스텔, 상업용건물, 버스차고지, 숙박시설 등이 혼재합니다. 전형적인 대규모 아파트 주거지와는 다른 환경입니다.
- 교통. 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있고 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 건물 서측 중로 및 남측 세로에 접해 차량 접근과 주정차가 가능한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 10층이며, 위생·급배수·냉난방·소화전·화재탐지·주차·승강기 설비가 있습니다. 공부상 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)· 과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정사항도 있으므로 입찰 및 소유권이전 당시의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지입니다. 화곡동 937-14의 공시지가 자료는 6,277,000원/㎡로 표시되며, 남측 약 6m·서측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 건물이며 최근 동일 면적대 거래는 1건입니다. 평균 유찰 3.1회, 매각률 0.0%라는 관련 경매 통계와 이 사건의 4회 유찰을 고려하면 매도 시 가격 결정과 매수자 확보에 신중해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이가 별도로 지적되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태, 누수·하자 및 점유현황은 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 확약 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원문, 매각조건 및 관련 확약 문서를 대조해야 합니다.
- 정성훈 임차권등기 말소. 을구 3번 주택임차권등기의 말소 조건·처리 절차와 잔여 청구권 포기 효력을 확인해야 합니다. 포기 조건이 이행되지 않을 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
- 최원석의 권리관계 확인. 2024.07.17. 전입한 최원석의 실제 점유 여부, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용 및 대항력 성립요건을 확인해야 합니다. 이 부분이 전체 인수액을 결정할 수 있습니다.
- 보증금 중복계산 방지. 정성훈 보증금 275,000,000원과 주택도시보증공사의 승계·신청채권 275,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요. 실제 배당권자와 채권 승계관계를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기된 정성훈과 전입자 최원석의 실제 점유상태를 구분하고, 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 명도 협의 부담을 검토해야 합니다.
- 최근 거래가격 검증. 비교 거래는 2026.07. 전용 29.92㎡, 8층, 183,000,000원 한 건입니다. 경매 대상 10층의 내부 상태·향·시설 차이를 고려해 개별 시세를 다시 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무 관련 사항과 매각 후 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 체납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 조세 우선징수, 별도 부담금을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 배당 시뮬레이션과 실질취득 계산에 모두 반영된 것은 아닙니다.
- 경매서류 최신본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록과 변경된 매각조건을 입찰 전에 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.25억짜리 집”이 되려면 조건이 있다
이 사건은 최저가가 낮다는 사실보다 어떤 보증금을 인수하지 않아도 되는지가 훨씬 중요한 경매입니다. 정성훈의 보증금 275,000,000원은 낙찰가보다 크고, 원칙적인 예상 미배당액은 152,216,732원입니다. 이 금액을 그대로 인수하면 최근 183,000,000원 거래와 비교해 경제적인 매력이 사라집니다.
다만 주택도시보증공사가 정성훈의 임차권승계인으로서 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 해당 조건이 성립하면 정성훈 관련 인수액은 실질 0원입니다. 그 전제하에 최저가 125,338,000원은 최근 거래 183,000,000원보다 낮은 수준입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최원석의 보증금과 대항력은 여전히 미상이며, 주택도시보증공사의 확약은 그 사람의 독립적인 권리까지 포괄하지 않습니다. 4회 유찰, 16세대 규모, 실거래 1건이라는 환금성·가격 검증상의 제약도 존재합니다.
결론은 조건부 검토, 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 매력은 단순한 감정가 대비 59% 할인에 있는 것이 아니라, 주된 보증금 인수가 확약으로 해소되고 다른 임차인 인수위험까지 배제되는지에 달려 있습니다. 그 두 조건을 확인하기 전까지는 125,338,000원을 확정적인 총취득비용으로 사용해서는 안 됩니다.
