서울남부지방법원 2025타경13336. 강서구 등촌동 ‘더자하’ 제5층 제503호, 감정평가 기준 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 355,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 227,200,000원입니다. 소유자 고완석은 2021년 3월 25일 매매를 원인으로 2021년 4월 20일 329,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 64%라는 숫자가 아니라 선순위 대항력 임차권의 처리 조건입니다. 권호철은 2021년 3월 25일 확정일자를 받고 2021년 4월 20일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 2022년 9월 14일 국의 압류이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 먼저입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
* 현재 회차 배당계산상 미배당액은 105,780,800원이지만, 위 포기·말소 조건이 적용되는 해당 임차보증금에 대해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 기준시점 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층·지상14층 · 제5층 제503호 · 사용승인 2021.02.18 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.04.20 소유권이전 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 227,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 포기·말소 조건
말소기준은 2022.09.14 국의 압류입니다. 등기된 주택임차권은 2023.06.05 접수되어 형식상 말소기준 이후 권리지만, 임차인 권호철의 실제 전입·점유는 2021.04.20, 확정일자는 2021.03.25입니다. 따라서 임차권등기의 접수일만 보고 후순위 임차인으로 취급하면 안 됩니다.
2021.02.24 코리아신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 2021.04.20 이미 말소됐고, 그날 고완석 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 이후 2022.01.10 민간임대주택등기가 기재됐으며, 2025.11.18 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권호철 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2021.04.20 | 329,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정 2021.03.25 · 배당요구 | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 승계 · 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 |
권호철의 보증금은 329,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 새로운 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 주택임차권승계인이므로 보증금을 다시 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명, 분석 대상 보증금도 329,000,000원 하나입니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,980,800원 |
| 1. 임차인 권호철 보증금 | 329,000,000원 | 223,219,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 권호철 보증금 중 105,780,800원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확인할 것은 같다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 룰상 인수 계산액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 227,200,000원 | 64% | 105,780,800원 |
| 3회 유찰 시 | 181,760,000원 | 51% | 150,584,640원 |
| 4회 유찰 시 | 145,408,000원 | 41% | 186,427,712원 |
위 금액들은 배당계산 단계의 룰상 인수 계산액입니다. 이 사건에서는 임차인 및 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 해당 임차보증금의 실질 인수는 각 회차에서 0원*으로 판단합니다. 따라서 유찰이 더 진행됐다고 해서 위 표의 계산액을 낙찰대금에 그대로 더해 실질취득가로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대일고등학교 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재하며, 주거용 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 2021.02.18 사용승인된 지하2층·지상14층 철근콘크리트구조 건물로 승강기·난방·소방·주차장설비 등을 갖췄습니다.
- 도로. 토지 동측으로 노폭 약 30m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,914,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. TheZAHA는 16세대이며 사용승인일은 2021.02.18입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다. 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 권호철과 주택도시보증공사의 금액을 별도 보증금처럼 중복 합산하지 마세요. 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 기재돼 있습니다.
- 선순위 대항력 구조 인식. 권호철의 전입·점유 2021.04.20은 말소기준 2022.09.14보다 빠릅니다. 인수 0원 결론은 포기·말소 조건 때문에 가능한 것입니다.
- 시세 별도 검증. 현재 실거래 비교값이 없으므로 227,200,000원이 시세 대비 저렴한지 별도 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아니라 오피스텔이며 단지 규모는 16세대입니다. 실제 매수층과 거래 빈도를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인이 있지만, 결론은 조건부 인수 0원”
이 물건은 표면만 보면 보증금 329,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 227,200,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 미배당액 105,780,800원이 발생합니다.
하지만 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 임차인 권호철과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득도 227,200,000원으로 봅니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 2회 유찰되어 감정가의 64%까지 내려왔지만 현재 실거래 비교자료가 없으므로 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다. 이 사건은 권리는 포기·말소 조건 확인이 핵심, 가격은 현재 시세 확인이 핵심인 오피스텔입니다.
