서울남부지방법원 2025타경13345. 오류동 민영 제102동 3층 302호, 다세대주택입니다. 감정가는 368,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 235,520,000원입니다. 소유자 김연희는 2021년 10월 16일 매매를 원인으로 거래가액 360,000,000원에 취득했고, 2025년 11월 18일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 난점은 등기상 채권 자체보다 대항력 임차권과 매각 조건입니다. 조문경은 계약일 2021년 8월 13일, 확정일자 2021년 8월 18일, 점유개시 2021년 10월 29일, 주민등록 2021년 11월 2일이고 보증금은 360,000,000원입니다. 현재 최저가만 놓고 일반 배당 계산을 하면 보증금 미배당액 128,577,280원을 매수인이 떠안을 수 있지만, 매각물건명세서에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 조건부 해소

말소기준권리는 2023년 8월 28일 부천세무서장의 갑구 3번 압류입니다. 2021년 서울서부신용협동조합 근저당권은 2021년 11월 2일 이미 말소됐고, 2024년 구로구 압류도 2024년 10월 18일 해제돼 말소됐습니다. 조문경의 주택임차권등기는 2023년 10월 5일로 말소기준 압류보다 뒤지만, 임차인의 주민등록·점유·확정일자는 그보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 관계

확인되는 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 조문경의 주택임차권승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

* 조문경 관련 128,577,280원은 현재 최저가 235,520,000원을 기준으로 한 일반 배당계산상의 미배당 인수액입니다. 본 매각에는 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 그 조건 이행 시 실질 인수 0원으로 분석합니다. 이 조건은 조문경 관련 권리에만 적용됩니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 최근 가격은 하락 중

민영의 확인 거래는 5건이며 전체 평균 거래가는 326,800,000원입니다. 다만 2021년의 350,000,000원~360,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025년 11월, 전용 47.77㎡ 5층 274,000,000원이고 최근 12개월 평균도 274,000,000원입니다.

현재 최저가 235,520,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 274,000,000원의 86.0%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 가격이 이전 거래군보다 -19.4% 내려온 하락 추세라는 점을 반드시 같이 봐야 합니다. 전체 평균 326,800,000원 대비 최저가가 72.1%라는 수치만으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 235,520,000원 가정)

현재 회차의 일반 배당계산에서는 조문경 보증금 중 128,577,280원이 미배당됩니다. 3회 유찰 시 매각가 188,416,000원·인수 175,021,824원, 4회 유찰 시 매각가 150,732,800원·인수 212,177,459원으로 계산됩니다. 다만 본건은 HUG의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 조문경 관련 실질 인수는 조건 이행 시 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선 오류동역 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물의 3층 302호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 장방형 주거용 건부지로 이용 중이며 북동측 약 6M, 남서측 약 3M 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 토지 지표. 토지면적 548.0㎡, 공시지가 3,073,000원/㎡입니다.
• 규모·거래. 민영은 27세대, 사용승인일은 2021.05.13이며 확인된 거래는 5건입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 어떻게 기재돼 있는지 원문을 재확인해야 합니다.
• 유형우 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현재 점유 여부와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 326,800,000원보다 최근 12개월·최신 거래 274,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래보다 -19.4% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 거래의 86.0%라는 이유만으로 과도한 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 일반 계산상 3회 유찰 시 인수 175,021,824원, 4회 유찰 시 212,177,459원으로 증가합니다. HUG 조건이 없다면 낙찰가 하락만으로 실질취득이 크게 내려가는 구조가 아닙니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘포기 조건’을 확인할 사건

현재 최저가 235,520,000원은 감정가 368,000,000원의 64%이고, 최신 실거래 274,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 조문경의 대항력 있는 보증금 360,000,000원 때문에 일반 배당계산상 현재 회차에서 128,577,280원의 인수액이 발생하는 구조이고, 그 부담이 사라지는 이유는 오직 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다.

그 조건이 이행되면 조문경 관련 실질 인수는 0원*이고, 최저가 235,520,000원은 최근 거래 274,000,000원의 86.0%입니다. 다만 최근 시세가 이전 거래군보다 -19.4% 하락했고, 유형우의 보증금은 미상입니다. 따라서 결론은 “조건 확인 후 가격 판단”입니다. 할인율만 보고 들어갈 사건도, 대항력 보증금 360,000,000원만 보고 포기할 사건도 아닙니다.