122,880,000원
서울남부지방법원 2025타경13356. 구로구 개봉동 ‘더존퍼스트’ 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 대상 면적은 22.52㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층입니다. 소유자는 손재현이며, 2021.11.10 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 이루어졌습니다.
이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 까다롭습니다. 실제 임차인 김상영은 임대차계약일·확정일자가 2021.09.24, 주민등록·점유개시일이 2021.11.02이고, 말소기준은 그보다 늦은 2023.03.13 강서세무서 압류입니다. 따라서 대항력이 있는 임차인이고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 하지만 매각조건이 결정적인 변수를 만듭니다.
* 배당 산식상 원칙 미배당액은 현재 회차 69,640,320원입니다. 포기·말소 조건은 김상영의 보증금 반환청구권 및 명시된 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 관한 매각조건이며, 입찰 전 해당 매각조건의 문구와 이행관계를 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제3층 제301호 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 22.52㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.11.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 122,880,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.03.13 갑구 3번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건이 인수를 끊는다
2020.09.08 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.10.19 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.03.13 강서세무서 압류입니다. 김상영의 전입·점유는 2021.11.02로 말소기준보다 빠르며, 확정일자도 2021.09.24이므로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2023.08.08에는 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
이후 2023.09.19 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류, 2025.03.13 보령세무서 압류, 2025.11.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로도 명시되지만, 실제 임차인은 김상영 1명이며 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — ‘대항력 有’이지만 승계액은 조건부 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.11.02 | 2021.09.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 실질취득 122,880,000원 vs 시장 통계 190,000,000원
더존퍼스트는 총 20세대, 2020.07.10 준공입니다. 대상 면적은 22.52㎡이고, 면적 비교가 가능한 거래로 2024.02 전용 23.47㎡·3층이 190,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 22.52㎡ | 3층 | 감정가 192,000,000원 |
| 비교 거래 · 2024.02 | 23.47㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 22.52㎡ | 3층 | 122,880,000원 |
시장 통계상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 190,000,000원이고, 현재 최저가·실질취득 122,880,000원은 그 64.7%입니다. 매각조건의 확약을 반영한다면 가격 차이는 분명합니다. 다만 비교 표본이 1건에 불과해 이 수치를 다수 거래가 형성한 확정적 시세로 받아들이기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,520,320원 |
| 1. 임차인 김상영 보증금 | 190,000,000원 | 120,359,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 김상영의 미배당 보증금은 69,640,320원입니다. 그러나 본 매각조건에서는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 해당 조건 이행 기준 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제3층 제301호입니다.
- 입지. 서울매봉초등학교 서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 폭 약 6~8M 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 토지. 토지면적 374.0㎡, 공시지가 3,184,000원/㎡, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 총 20세대, 2020.07.10 준공이며 비교 가능한 거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰횟수는 1.7회이고 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 계산 구분. 원칙 배당계산의 부족분은 69,640,320원이지만, 확약 조건 이행 기준 실질 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 마세요.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균 190,000,000원과 최신 거래 190,000,000원이 있지만 비교거래는 1건입니다. 64.7%라는 비율만으로 환금성을 낙관하면 안 됩니다.
- 다세대 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 총 20세대의 소규모 건물이라는 특성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.10 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 관련 등기와 매각조건을 함께 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 등기부에는 김상영의 주택임차권이 확인되는 반면 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 조건부로 구조가 뒤집힌다”
이 사건의 첫인상은 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 122,880,000원만 놓고 배당하면 69,640,320원이 남으므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 매각조건이 그 결론을 바꿉니다. 김상영과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 그 조건을 전제로 한 실질 인수액은 0원, 실질취득은 122,880,000원입니다. 이는 시장 통계상 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원의 64.7%입니다.
따라서 권리상 승부처는 ‘대항력이 있느냐’ 자체가 아니라 포기·말소 조건의 확인이고, 가격상 승부처는 190,000,000원이라는 단일 비교거래의 신뢰도를 어떻게 볼 것이냐입니다. 조건이 유지되면 가격 여지는 있으나, 1건의 실거래와 20세대 소규모 다세대의 환금성까지 감안해야 하는 사건입니다.
