의정부지방법원 2024타경82813. 포천시 가산면 방축리의 공장·사무실·기숙사·창고·보일러실과 토지를 묶어 매각하는 대형 공장 경매입니다. 건물은 철골조 및 철근콘크리트조로 구성되고, 토지면적은 7,333㎡입니다. 일괄매각에는 제시외 건물과 제시외 기계기구가 포함됩니다. 감정가가 12,538,797,380원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 8,777,158,000원입니다.
등기만 보면 2022년 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 조사된 6명 중 5명의 전입일이 2022.07.05 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 공장 안에 기숙사 용도가 포함되어 있으므로 전입사실만으로 임차관계와 승계금액을 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82813 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 방축리 189-8 · 경기도 포천시 가산면 가산로267번길 37 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·기숙사·창고·보일러실 |
| 토지 | 7,333㎡ · 공장용지 · 공업용 · 일반공업지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사대원 (2015.11.20 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 12,538,797,380원 / 8,777,158,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 유에이치케이제사차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 8,009,793,438원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 일괄매각 조건 | 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 확인점이 남는다
현재 권리분석의 기준은 2022.07.05 접수 제24966호 하나은행 근저당권 8,280,000,000원입니다. 같은 날 접수된 중소벤처기업진흥공단 근저당권은 접수번호가 제24968호로 뒤에 서며, 이후 압류·가압류·경매개시결정도 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 조사 — 5명의 보증금이 확인되지 않았다
조사된 점유자는 총 6명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없으므로, 기준일 이전 전입자 5명은 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 실제 임차인 수와 보증금 총액 역시 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| TAI XIANGZI | 2014.04.08 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| XIN MINGXIA | 2014.05.12 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| ZHAO ZHEZHU | 2016.08.10 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| ZHENG CHANGRONG | 2021.04.08 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| PEI GONGJIE | 2021.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박정수 | 2023.03.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 실질취득가 확정이 먼저
동일하거나 유사한 공장 일괄물건의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가의 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 검토 순서는 점유자별 임차관계와 보증금 확인 → 매수인 인수액 산정 → 토지·건물·기계기구별 가치 검토입니다.
| 감정가 | 12,538,797,380원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 8,777,158,000원 (감정가의 70%) |
| 2회 유찰 시 | 6,144,010,600원 (감정가의 49%) |
| 3회 유찰 시 | 4,300,807,420원 (감정가의 34%) |
| 실질취득가 | 낙찰가 + 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 등 인수 가능액 |
④ 예상배당표 (매각가 8,777,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 90,171,580원 |
| 1. 중소기업은행 근저당 | 7,000,000,000원 | 7,000,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 원영산업 가압류 | 284,789,000원 | 284,789,000원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 1,388,022,000원 | 802,197,420원 |
| 후순위 19건 | 20,078,506,071원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권신고액 29,351,317,071원 중 채권자 예상배당은 8,686,986,420원, 미배당은 20,664,330,651원입니다. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 실제 배당을 바꿀 수 있습니다. 점유자의 보증금 인수 가능액은 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 8,777,158,000원 | 8,686,986,420원 | 20,664,330,651원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 6,144,010,600원 | 6,080,170,494원 | 23,271,146,577원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 4,300,807,420원 | 4,255,399,346원 | 25,095,917,725원 |
신청채권자의 청구금액은 8,009,793,438원입니다. 현재 회차 예상배당은 7,600,000,000원, 2회 유찰 시 6,080,170,494원, 3회 유찰 시 4,255,399,346원으로 각 시나리오 모두 청구금액 전액에는 미치지 못합니다.
⑥ 공장·토지 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가산초등학교 남서측 인근이며, 중소규모 공장·창고·임야가 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 공장, 사무실, 기숙사, 창고, 보일러실로 이용되고 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 일부 난방설비, 화물용 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 7,333㎡ 공장용지로 공업용 이용, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 251,100원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4·5구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 목록 16,17 토지는 공부상 지목이 전이나 현황 일부가 도로 및 주차장 등으로 이용되고 있습니다.
- 기타 현황. 목록 7 토지 일부는 법면이고, 이동식 컨테이너 1동·물탱크 다수·나염틀 다수는 이동이 용이해 평가에서 제외됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 6명 전수 확인. 임대차계약서, 실제 사용 부분, 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 기준일 이전 5명. 보증금이 확인되기 전까지 대항력 가능·미상 및 인수액 미상으로 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가 8,777,158,000원에 확인된 인수 가능액과 명도·정비비용을 더해 판단해야 합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록 16,17은 농지취득자격증명원이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 제시외 기계기구의 포함 범위, 평가 제외 동산의 소유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 현황. 법면, 도로, 주차장으로 이용되는 부분의 면적과 공장 운영 동선을 감정평가서와 현황에서 확인해야 합니다.
- 재산보전처분. 2023.12.11 서울회생법원 재산보전처분의 현재 효력과 경매절차 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위에서 차감될 수 있으므로 체납내역을 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 2015년 말소된 근저당권과 현재 배당추정의 불일치를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 목록별 원본 대조. 일괄매각 대상 토지·건물·기계기구별 등기, 명세서, 현황조사와 감정평가서를 각각 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 인수액이 먼저다”
현재 최저가는 감정가보다 3,761,639,380원 낮지만, 이 차액만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 말소기준 이전에 전입한 점유자 5명의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가가 확정되지 않았고, 농지취득자격증명원 제출 의무와 토지 현황 차이, 재산보전처분, 배당추정과 말소기록의 불일치도 남아 있습니다.
등기상 후순위 금전권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 이 사건은 권리분석만으로 끝나는 단순 공장 경매가 아닙니다. 점유자별 인수액을 0원으로 확정하기 전에는 응찰가를 정할 수 없는 물건입니다. 결론은 등기권리는 정리 가능, 점유·절차·가격은 보류입니다.