서울남부지방법원 2025타경13372. 서울 강서구 염창동 루미온 101동 9층 903호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김진혁은 2022년 5월 20일 매매를 원인으로 2022년 6월 17일 소유권을 넘겨받았고, 등기부 거래가액은 389,000,000원입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025년 11월 19일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.

핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 김영은의 확정일자는 2022년 5월 25일, 주민등록일자는 2022년 6월 13일, 점유개시일자는 2022년 6월 17일이며, 임차보증금은 389,000,000원입니다. 강제경매개시결정일보다 앞서 있어 대항력이 인정된 것으로 정리되어 있고, 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차권이 핵심

2022년 설정됐던 대아신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 경매의 말소기준은 2025년 11월 19일 강제경매개시결정입니다. 반면 김영은의 주택임차권등기는 2024년 6월 19일에 이루어졌고, 전입·확정일자는 그보다 더 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 구조만 보면 미배당 임차보증금이 매수인에게 남을 수 있는 대항력 인수형입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

실제 임차인은 김영은 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사를 주택임차권승계인으로 함께 기재하고 있으나, 임차보증금을 별도로 하나 더 더하는 구조로 보지 않습니다. 같은 보증금 389,000,000원을 중복 합산해 매수인 부담을 계산해서는 안 됩니다.

* 실질 인수 0원은 위 매각조건의 포기·말소가 실제로 적용·이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 조건 전 일반 배당계산상 현재 회차 미배당 잔액은 150,004,800원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 243,200,000원 가정)

현재 회차 일반 배당계산에서는 임차보증금 중 150,004,800원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되면 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 남지 않습니다.*

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 조건 전 잔액은 커진다

이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 포기·말소 조건이 없다면 매각가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 증가하여 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 적혀 있으므로, 그 조건이 실제 이행되는 한 유찰 회차별 미배당액이 곧 매수인의 실질 부담으로 이어지지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철9호선 염창역 북동측 인근이며, 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철9호선 염창역이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하1층 지상11층 건물의 9층 903호이며, 급배수·위생시설·난방설비·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 5,515,000원/㎡, 토지면적은 753.3㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 김영은 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 현재 등기부상 김영은의 주택임차권이 존재하므로, 매각 후 말소가 어떤 절차와 서류로 이루어지는지 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 계산 금지. 실제 임차인은 김영은 1명이며, 명세서에 적힌 주택도시보증공사의 임차권승계 관계를 별도의 389,000,000원 임차보증금으로 더하지 마세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.06.17 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
• 가격 검증 별도. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실과 실제 시장가치는 별개이므로, 입찰가 결정 전 해당 오피스텔의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “150,004,800원 인수형”처럼 보이지만 결론은 조건부 0원*

표면적으로는 위험도가 높아 보입니다. 대항력 있는 김영은의 보증금이 389,000,000원이고, 현재 최저가 243,200,000원 기준으로는 150,004,800원이 배당되지 않기 때문입니다. 일반적인 경매라면 이 잔액이 매수인에게 이어지는 전형적인 인수형입니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 명시되어 있습니다. 따라서 그 조건이 실제로 적용되고 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원*이고, 현재 회차 실질취득액은 243,200,000원*입니다.

다만 이 사건에서 가장 중요한 것은 단순히 “인수 0원”이라는 결론만 보는 것이 아니라, 그 결론을 만들어 주는 포기·말소 조건이 최종 매각조건으로 유지되고 실제 말소까지 연결되는지를 확인하는 일입니다. 권리는 조건부로 정리 가능하지만, 가격은 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.