서울남부지방법원 2025타경13376. 서울 강서구 염창동 루미온 101동 10층 1002호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김진혁이며 2022년 7월 22일 매매를 원인으로 거래가액 389,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매개시결정은 2025년 11월 19일 주택도시보증공사를 채권자로 하여 등기됐고, 제시된 말소기준일 역시 2025.11.19입니다.

이 사건의 핵심은 등기상 큰 금액의 임차권 자체보다 그 임차권의 승계인이 어떤 조건으로 권리를 포기했는지, 그리고 그 조건의 범위 밖에 있는 별도 점유자 송준걸의 권리가 얼마인지 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 3.89억 임차권보다 ‘포기 조건 밖’이 문제

2022년 2월 25일 설정된 금모래신용협동조합의 채권최고액 3,528,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 김고운의 주택임차권은 2024년 5월 3일 등기됐고, 임대차계약일은 2022년 7월 19일, 확정일자는 2022년 7월 22일, 주민등록 및 점유개시는 2022년 8월 23일입니다. 보증금은 389,000,000원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련자 2명

김고운은 임차권등기와 확정일자, 배당요구가 확인되는 임차인이고 주택도시보증공사가 그 주택임차권을 승계한 것으로 명세서 비고에 적시돼 있습니다. 따라서 김고운 보증금과 HUG 청구를 별개의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 반면 송준걸은 별도의 실제 점유자로 조사돼 있으므로 김고운/HUG와 분리해 판단해야 합니다.

③ 배당표 — 룰상 156,946,240원 인수, HUG 포기로 실질 0원*

현재 최저가 236,160,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 김고운 보증금의 미배당액은 156,946,240원으로 계산되지만, 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인 상대 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 김고운 관련 실질 인수는 0원*입니다. 송준걸의 보증금은 미상이므로 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.

* 현재 회차에서 포기 조건이 없다면 김고운 보증금 관련 룰상 인수액은 156,946,240원이고, 최저가와 합친 금액은 393,106,240원입니다. 다만 명세서 비고의 주택도시보증공사 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용해 김고운 관련 실질 인수는 0원으로 평가했습니다. 이 효과는 송준걸에게 확장되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 권리확인이 먼저

위 ‘룰상 인수액’은 김고운 임차권에 대한 배당 부족분을 기계적으로 계산한 값입니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 김고운 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원*으로 보되, 송준걸의 미상 보증금은 별도 변수로 남겨야 합니다. 따라서 유찰이 더 진행돼 최저가가 낮아져도 이를 곧바로 “싸졌다”고 평가할 수 없습니다.

⑤ 민간임대주택등기와 기타 등기

갑구에는 2022년 8월 23일 민간임대주택등기가 함께 기재돼 있습니다. 등기 내용은 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지입니다. 제공된 권리내역에서는 이 등기의 매각 후 처리 상태가 별도로 확정돼 있지 않으므로, 입찰 전 현재 등록·등기 상태와 매각에 따른 처리 여부를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.

2022년 2월 25일의 신탁등기와 같은 날 설정된 금모래신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 사건의 핵심 위험은 과거 말소된 담보권이 아니라 김고운/HUG 조건부 처리와 송준걸의 미상 임차관계입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 위치. 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측으로 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 주차, 승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 오피스텔 건부지이며 용도지역은 준공업지역, 공시지가는 5,515,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 송준걸 보증금 확인. 전입일 2025.04.25만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이므로 임대차계약, 점유 범위, 보증금과 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 포기 효과의 범위 구분. HUG의 포기 조건은 김고운 승계 임차권에 관한 것이며 송준걸의 미상 권리까지 소멸시키는 근거가 아닙니다.
• 민간임대주택등기 확인. 현재 등록상태와 경매 매각 후 처리 여부를 관련 원본서류에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단 유보. 감정가 369,000,000원에서 236,160,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
• 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 별도 점유자도 조사돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 빈칸 하나가 남아 있다”

겉으로만 보면 보증금 389,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 236,160,000원을 크게 웃돌아 매수인이 거액을 인수해야 하는 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차 기준 156,946,240원의 부족분을 보여줍니다. 그러나 명세서의 특별조건 때문에 김고운의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 되어 있어, 김고운 관련 주된 인수위험은 실질적으로 0원*으로 정리됩니다.

문제는 그다음입니다. 송준걸이라는 별도 점유자가 있고 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 권리는 HUG의 포기 조건 밖에 있습니다. 따라서 이 물건은 “3.89억 인수형”으로 단순하게 볼 수도 없고, “인수 0원 안전물건”으로 단정할 수도 없습니다. 주된 위험은 조건부로 해소됐지만 별도의 미상임차 위험이 남은 오피스텔입니다. 감정가 대비 64%라는 숫자보다 송준걸의 실제 임대차관계 확인이 먼저입니다.