서울남부지방법원 2025타경13380. 영등포구 당산동 리코하이빌 제4층 제402호, 전용 28.91㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 316,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 202,240,000원입니다. 사건의 핵심은 가격보다 먼저 312,000,000원의 임차보증금을 어떻게 보느냐입니다. 임차인 이수빈은 2022.12.22. 확정일자, 2023.01.20. 주민등록·점유개시를 갖추고 2024.11.08. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
현재 매각가를 그대로 가정하면 집행비용 3,631,360원을 뺀 198,608,640원이 임차인에게 우선배당되고, 보증금 중 113,391,360원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인 인수로 이어져 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 결과가 달라집니다. 해당 임차인에 대해서는 그 조건이 이행되는 매각을 전제로 실질 인수액을 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13380 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제4층 제402호 · 국회대로53길 24-7 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 28.91㎡ · 지하1층 지상10층 중 4층 |
| 소유자 | 조현 (2023.02.10. 매매 · 거래가액 320,000,000원 · 2023.03.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 202,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약 조건이 핵심
등기부에는 2021.08.02. 경인북부수산업협동조합 근저당권 2건이 있었지만 2023.01.16. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2025.11.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 이수빈의 임차권은 제공된 판정상 매수인 인수 가능 권리이며, 실제 임차인은 이수빈 1명입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수빈 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 312,000,000원 | 대항력 有 주민등록·점유 2023.01.20. | 우선변제 有 확정일자 2022.12.22. · 배당요구 | 실질 인수 0원 확약 조건 전 룰상 113,391,360원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 61.8%
확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더한 실질취득액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 202,240,000원으로 볼 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 2025.06. 327,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 327,000,000원입니다. 현재 실질취득은 이 최근 시세의 61.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 29.31㎡ | 8 | 327,000,000원 |
| 2022.08 | 29.96㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 7 | 332,000,000원 |
| 2022.02 | 29.94㎡ | 3 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 4 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 8 | 347,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 5 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 26.16㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 29.31㎡ | 4 | 327,000,000원 |
| 2021.09 | 29.94㎡ | 6 | 337,000,000원 |
| 2021.09 | 27.72㎡ | 10 | 347,000,000원 |
| 2021.09 | 29.31㎡ | 8 | 337,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 339,333,333원 |
전체 12건 평균은 339,333,333원이지만 과거 거래 비중이 높습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 327,000,000원과 최신 거래 327,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 구간은 과거보다 -4.0% 하락한 흐름이므로 시세를 낙관적으로 잡을 이유는 없습니다. 그 하락 추세를 반영하더라도 현재 최저가·실질취득액은 최근 시세 대비 61.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,631,360원 |
| 1. 임차인 이수빈 보증금 | 312,000,000원 | 198,608,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 312,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차인 이수빈에게 198,608,640원이 배당되고 113,391,360원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전에는 인수액이 증가
| 회차 | 매각가 | 확약 전 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 202,240,000원 | 113,391,360원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 161,792,000원 | 153,273,088원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 129,433,600원 | 185,178,470원 | 실질 0원 |
확약을 무시한 순수 권리구조만 보면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커집니다. 따라서 대항력 인수형 사건에서는 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서 현재 최저가를 그대로 실질취득액으로 볼 수 있는 이유는 해당 임차인에 대한 확약이 명시돼 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 서울영동초등학교 북측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 토지면적 233.0㎡ · 공시지가 4,544,000원/㎡ · 평지 · 세로장방입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형과 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 해당 조건을 전제로 합니다. 조건과 말소 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 339,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 327,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거보다 -4.0%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 낙찰가 상한을 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 소규모 물건 환금성. 총 3세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 실제 재매각 시 거래 속도와 가격 편차를 별도로 점검해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 현황과 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 결과를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 312,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차에서 113,391,360원이 미배당되는 고위험 인수형입니다. 하지만 매각물건명세서가 해당 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두면서 실질적인 인수액은 0원으로 바뀝니다.
그 조건을 전제로 하면 현재 실질취득액은 202,240,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래 327,000,000원의 61.8%입니다. 최근 시세가 과거 대비 -4.0% 하락했다는 점과 총 3세대의 작은 거래시장, 내부 미확인이라는 요소는 남지만, 가격 할인폭 자체는 분명합니다. 이 사건의 승부처는 “임차인이 있느냐”가 아니라 확약 조건이 실제 매각과 말소 과정에서 그대로 작동하는지를 원본으로 확인하는 것입니다.
