서울남부지방법원 2025타경13395. 강서구 화곡동 정감하우스 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 210,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 134,400,000원입니다. 소유자 김대성은 2019.11.12 매매로 이 호실을 184,000,000원에 취득했고, 이후 전민정이 2020.03.13 임대차계약 및 확정일자를 갖춘 뒤 2020.04.11 점유를 시작하고 2020.04.13 전입했습니다.

말소기준은 2021.12.31 주식회사 엘호야의 가압류 5,750,000원입니다. 문제는 임차인의 전입이 이보다 앞선다는 점입니다. 전민정은 보증금 184,000,000원의 대항력 있는 임차인이고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인이 떠안는 금액이 커집니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각이라는 별도의 안전장치가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약 조건이 핵심

말소기준 가압류는 2021.12.31입니다. 전민정의 전입일은 2020.04.13으로 더 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자 2020.03.13과 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사합니다. 임차권등기는 2022.06.29 설정됐습니다. 이후 포천세무서장의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석

* 배당계산상 현재 회차 미배당 보증금은 52,281,600원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

③ 유찰돼도 보증금 인수는 늘지만 — 확약 적용 시 0원

* 실질취득은 해당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용한 값입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 대항력 인수형 구조입니다.

④ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래와는 거의 같다

정감하우스의 비교 거래는 면적대가 일치하는 8건입니다. 전체 평균은 201,115,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 200,973,333원, 최신 거래 134,920,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -0.1%를 우선해서 볼 필요가 있습니다.

확약 적용 후 실질취득 134,400,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 제공된 거래 중 가장 최근인 2024.04 거래가가 134,920,000원으로 현재 실질취득과 차이는 520,000원뿐입니다. 또한 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -0.1%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균이나 최근 평균 대비 할인율만으로 “시세보다 크게 싸다”고 단정하거나 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)

배당표 자체에서는 전민정 보증금 중 52,281,600원이 부족합니다. 그러나 매각 조건에 따라 임차인 및 주택임차권승계인이 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신정초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 까치산역이 있습니다.
• 건물. 2016.08.31 사용승인을 받은 철골콘크리트구조 6층 건물이며 기본 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 경사 지대에 조성된 2필지 일단의 토지이며 도시형생활주택(단지형 다세대) 부지로 이용중입니다. 남동측 약 6미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 3,105,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 정감하우스는 17세대이고 비교 거래는 8건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 재확인. 이 사건 권리분석의 결론은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 그대로 대조해야 합니다.
• 임차인 1명·승계인 중복 주의. 실제 임차인은 전민정 1명이고 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 표시돼 있습니다. 보증금 184,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 최저가만 보고 할인 판단 금지. 실질취득 134,400,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%이지만 최신 거래 134,920,000원과 거의 같은 수준입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -0.1%이므로 전체 평균 201,115,000원만으로 높은 시세를 전제하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 107,520,000원, 4회 유찰 시 86,016,000원입니다. 확약이 없었다면 미배당 인수액은 각각 78,785,280원, 99,932,288원으로 커지는 구조입니다.
• 배당 변동 요소. 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약 조건의 효력

이 사건을 겉으로만 보면 보증금 184,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 낙찰가에서 52,281,600원이 미배당되는 전형적인 인수형 물건입니다. 그러나 매각물건명세서가 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시하면서 결론이 바뀝니다. 조건 적용 시 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 134,400,000원입니다.

가격은 좀 더 냉정하게 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 200,973,333원과 비교하면 실질취득이 66.9%로 낮지만, 데이터상 최신 거래 134,920,000원과는 거의 차이가 없고 추세도 -0.1%입니다. 두 차례 유찰과 단지 경매 낙찰률 0.0%까지 감안하면, 이 물건은 “권리 위험은 확약으로 크게 정리됐지만 최신 거래 기준 가격 메리트는 제한적인 다세대”로 보는 것이 맞습니다.