59,500,000원
의정부지방법원 2024타경87368. 공부상 용도는 근린주택이며, 감정평가상 제402호는 침실 3개·화장실 1개·거실·주방 및 식당·현관· 다용도실을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층으로, 분석상 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 박동준의 70,000,000원 임차보증금과 특별매각조건의 효력입니다.
박동준은 2022.03.04. 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.11.입니다. 데이터가 지정한 말소기준인 2024.09.26. 강제경매개시결정보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 최저가 59,500,000원에서 집행비용 1,471,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 58,029,000원이 배당되고, 보증금 잔액은 11,971,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 꿈나무로 6-11, 1동 4층 402호 (리원해피타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 다세대주택 · 4층 402호 · 52.55㎡ |
| 내부 이용 | 침실 3 · 화장실 1 · 거실 · 주방/식당 · 현관 · 다용도실 |
| 소유자 | 강효정 (2021.12.30. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (9회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 70,977,226원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 과거 권리 말소 후 임차권이 핵심
등기부에는 2018년 이후 다수의 가압류·근저당권·경매개시결정이 등장하지만, 이들 상당수는 2021.12.30. 임의경매로 인한 매각과 함께 말소됐습니다. 강효정 명의로 소유권이 이전된 뒤 설정된 조은영의 근저당권 63,000,000원과 전세권 5,000,000원도 2022.03.04. 해지로 말소됐습니다.
현재 분석에서 살아 있는 핵심 권리는 2024.05.03. 등기된 박동준의 주택임차권과 2024.09.26. 강제경매개시결정, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류입니다. 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 낙찰자에게 실질적으로 중요한 것은 박동준 임차보증금의 미배당분인데, 이번 특별매각조건이 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박동준 | 제402호 전부 주거 · 임차권등기 | 전입·점유 2022.03.04 확정일자 2022.02.11 배당요구 2024.05.03 | 70,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 특별조건 인수 0원* |
박동준은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖췄으므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 59,500,000원으로 감정가 85,000,000원의 70%입니다. 그러나 리원해피타운은 24세대 규모이고, 비교 자료상 평균 유찰 횟수는 9.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 확인 가능한 최근 낙찰금액과 낙찰일도 없습니다. 전용면적 52.55㎡에 직접 대응하는 실거래 표본도 확인되지 않습니다.
따라서 감정가보다 25,500,000원 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 오히려 9회 유찰과 낙찰기록 부재는 이 물건의 환금성과 수요가 약할 가능성을 보여주는 지표입니다. 이번 사건의 가격 판단은 감정가 할인율보다 현장 매물가격, 같은 건물·인근 다세대의 최근 거래와 임대수요 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 | - |
| 1. 임차인 박동준 보증금 | 70,000,000원 | 58,029,000원 | 11,971,000원* |
| 2. 한국주택금융공사 | 70,977,226원 | 0원 | 70,977,226원 |
| 기타 채권자 | - | 0원 | - |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
일반적인 배당 계산에서는 임차보증금 11,971,000원이 미배당됩니다. 다만 이번 매각은 채권자의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 백석읍 방성리 백석우체국 북서측에 있으며, 전·답 등 농경지와 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 섞인 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 12m 내외 도로가 있으며, 지적상 다수의 도로에 접합니다.
- 건물. 2014.02.12. 준공된 24세대 건물로, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 4층입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당하며 공시지가는 550,000원/㎡입니다.
- 환금성. 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%, 최근 낙찰기록 부재로 나타나 권리 정리 여부와 별개로 재매각 가능성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각허가 및 소유권이전 뒤 실제로 이행되는 절차를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 일반 규칙과 특별조건 구분. 일반 계산상 미배당액은 11,971,000원이지만, 이번 사건은 특별조건으로 해당 임차인의 실질 인수액이 0원*입니다.
- 추가 점유 확인. 특별조건은 박동준 임차권에 한정됩니다. 현장 방문과 전입세대열람, 현황조사를 통해 별도의 점유자가 없는지 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 최근 실거래 표본이 없어 감정가의 70%만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 같은 건물과 인근 다세대주택의 매매·전세·월세 호가를 직접 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰과 건축물대장 도면을 기준으로 평가돼, 실제 내부구조와 관리상태가 다를 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 집행비용 변동 여부를 관리주체와 법원 서류에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 부담은 풀렸지만, 환금성은 풀리지 않았다
이 물건은 겉으로만 보면 대항력 임차인의 보증금 70,000,000원이 최저가 59,500,000원보다 커 매수인 인수형처럼 보입니다. 실제 일반 배당 계산에서도 11,971,000원이 남아 실질취득액은 71,471,000원이 됩니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 명시하므로, 확인된 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 9회 유찰됐고, 24세대 규모이며, 최근 낙찰금액과 직접 비교할 실거래 표본도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 부담은 특별조건으로 해소, 가격 판단은 현장 시세 확인 전까지 보류입니다. 감정가의 70%라는 할인율보다 9회 유찰된 이유와 실제 매수수요를 확인하는 것이 먼저입니다.
* 일반 배당 계산상 박동준 임차보증금 미배당액은 11,971,000원이지만, 특별매각조건상 매수인에 대한 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 적용되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 분석했습니다.