의정부지방법원 2025타경3107. 철원군 근남면 사곡리의 단독주택·황토방과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 1,370,578,020원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 959,405,000원입니다. 말소기준권리는 2010.05.18. 김화농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한준익의 전입일도 2022.12.13.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사건은 인수권리만 확인하고 끝낼 물건이 아닙니다. 목록 1·2는 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 도로이며, 법원 비고상 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다. 제시외 건물과 조경시설·조경수는 포함되지만 목록 1 지상의 원형정자 2개는 매각에서 제외됩니다. 건물의 명칭과 지붕도 공부와 현황 사이에 차이가 있어 현장과 매각목록을 항목별로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3107 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 근남면 사곡리 708-7 · 등기 건물: 사곡리 704-1, 호국로 6982 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 토지 및 단독주택·황토방 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 일련번호 4·6·7 황토방, 일련번호 5 단독주택 |
| 소유자 | 황재현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,370,578,020원 / 959,405,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김화농업협동조합 / 777,823,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 철원등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2010년 철원군 압류와 2024년 김흥복 가압류는 각각 해제돼 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 강원신용보증재단·농협은행주식회사·농업협동조합중앙회·신용보증기금· 김화농업협동조합·제이비우리캐피탈주식회사의 가압류는 모두 2010.05.18. 말소기준권리보다 늦습니다. 경매개시결정 역시 후순위이므로 매각으로 소멸하며, 이들 채권의 미배당액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한준익 | 2022.12.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
한준익의 전입일 2022.12.13.은 말소기준권리인 2010.05.18. 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력을 주장할 수 없고, 낙찰자의 보증금 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당받을 금액과 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 959,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,994,050원 |
| 1. 근저당 · 김화농업협동조합 | 560,000,000원 | 560,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김흥복 | 10,461,369원 | 10,461,369원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 117,070,000원 | 117,070,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 38,493,777원 | 38,493,777원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 253,896,617원 | 221,385,804원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 19,116,476원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김화농업협동조합 | 41,672,694원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 15,763,955원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,056,474,888원 중 947,410,950원이 배당되고 109,063,938원이 미배당되는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 후순위 채권의 미배당액은 낙찰자 인수액이 아닙니다.
④ 토지·건물 조건 — 농취증과 매각 범위가 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물과 조경시설·조경수는 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 1 지상에 있는 원형정자 2개는 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·2는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 지목과 현황. 목록 1·2의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 도로입니다.
- 확인 토지. 토지면적 242㎡, 공시지가 10,200원/㎡, 지목 전, 이용상황 도로등, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 제한보호구역(전방지역:25km)에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 건물 현황 — 황토방·단독주택 복합 구성
| 일련번호 | 이용 | 구조 | 사용승인 |
|---|---|---|---|
| 4 | 황토방 | 일반목구조 기와지붕 단층 | 2010.05.11 |
| 5 | 단독주택 | 황토벽돌구조 기와지붕 2층 | 2011.12.27 |
| 6 | 황토방 | 일반목구조 기와지붕 단층 | 2013.03.14 |
| 7 | 황토방 | 목구조 기와지붕 단층 | 2014.12.09 |
일련번호 5·6·7에는 기본 급배수·전기·위생설비와 가스보일러 난방설비, 벽난로설비 등이 설치돼 있습니다. 일련번호 4는 건축물대장상 명칭이 ‘제2동’으로 기재돼 있으나 제시목록과 등기사항전부증명서에는 그 명칭이 기재돼 있지 않고, 제시목록상 판넬지붕이나 현황은 기와지붕입니다.
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 959,405,000원 | 947,410,950원 | 109,063,938원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 671,583,500원 | 662,467,665원 | 394,007,223원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 470,108,449원 | 463,007,365원 | 593,467,523원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 777,823,700원입니다. 현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 각각 560,000,000원이고, 3회 유찰 시에는 463,007,365원으로 모두 청구액을 충족하지 못합니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 늘어나지만, 임차인 대항력이 없어 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 1·2의 발급 가능 여부와 제출기한을 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 매각 제외 범위 표시. 목록 1 지상의 원형정자 2개 위치를 현장에서 특정하고, 낙찰 후 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 목록 대조. 사곡리 708-7과 등기 건물 소재지 사곡리 704-1을 포함한 각 목록의 경계·면적·현황을 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. ‘제2동’ 명칭 누락과 판넬지붕·기와지붕 차이를 건축물대장·등기·감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2012.07.03. 채권최고액 610,000,000원 변경 이력과 예상배당표의 560,000,000원 산정 근거를 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 한준익은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 현장 상태·수선비·토지 활용도·재매각 수요를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 쉬운 물건은 다르다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2010.05.18. 김화농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 한준익의 전입도 2022.12.13.로 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 난도는 권리관계만으로 결정되지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 치명적인 절차 조건이 있고, 원형정자 2개는 매각에서 제외됩니다. 공부상 ‘전’인 토지가 현황 도로로 이용되며, 건물 명칭과 지붕에도 공부와 현황의 차이가 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다. 권리는 인수 0원, 입찰은 조건부. 이 물건의 승부처는 농취증 발급 가능성, 정확한 매각 범위와 현장 이용상태를 입찰 전에 얼마나 확실히 검증하느냐입니다.