102,557,000원
의정부지방법원 2025타경4261. 양주시 덕계동 이레하이니스 14층 1411호로, 감정평가상 “아파트 : 도시형생활주택-원룸형주택”으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 299,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 102,557,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2024.06.25. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 264,000,000원이며, 그 뒤의 주식회사이레종합건설 근저당권, 오릭스캐피탈코리아 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 놓고 보면 현재 회차의 할인 폭은 큽니다. 동일 면적대 최근 12건 평균은 292,500,000원, 최신 거래는 2025.05 · 300,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 35.1%입니다. 다만 이 수치는 “왜 3회나 유찰됐는가”를 함께 확인해야 의미가 있습니다. 권리상 예상 인수액은 0원이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유상태는 현장에서 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 14층 1411호 |
| 이용상태 | 아파트 : 도시형생활주택-원룸형주택 |
| 전용면적 | 49.8246㎡ |
| 소유자 | 장해용 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 102,557,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 248,284,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2024.06.25. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2024.07.23. 주식회사이레종합건설 근저당권 31,000,000원, 2025.04.30. 오릭스캐피탈코리아 주식회사 가압류 25,902,679원, 2025.09.16. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2.925억 평균 대비 현재 1.02557억
이레하이니스 동일 면적대의 실거래 12건은 2025.02~2025.05에 확인됩니다. 평균은 292,500,000원, 최저 280,000,000원, 최고 305,000,000원이며 최신 거래는 2025.05의 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.97㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 49.96㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 49.99㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2025.03 | 49.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 49.97㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 49.97㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 49.94㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 49.77㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 292,500,000원 |
현재 최저매각가 102,557,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 35.1%입니다. 감정가 299,000,000원도 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 3회 유찰을 거치며 최저가가 크게 낮아졌습니다. 최신 거래 300,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가는 현저히 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,235,798원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 264,000,000원 | 100,321,202원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이레종합건설 | 31,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 25,902,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 320,902,679원 중 예상 배당액은 100,321,202원이며, 미배당은 220,581,477원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수분으로, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 배당 부족만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 102,557,000원 | 100,321,202원 | 220,581,477원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 71,789,900원 | 70,097,682원 | 250,804,997원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 50,252,930원 | 48,948,377원 | 271,954,302원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 예상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 채권자의 미배당액이 220,581,477원에서 250,804,997원, 271,954,302원으로 커집니다. 이 미배당 증가는 매수인 인수 부담 증가를 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 “아파트 : 도시형생활주택-원룸형주택”으로 이용 중입니다.
- 입지. 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원·학교·아파트단지 등이 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 14층 1411호이며, 외벽은 세멘몰탈위 페인팅, 창호는 하이샷시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 주상용 건부지이며 토지면적은 1,827.0㎡, 공시지가는 1,955,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로3류 접합, 학교 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2024.06.25. 신한은행 근저당권이 말소기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 예상 미배당 220,581,477원은 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 반복 유찰 사유 확인. 단지 평균 유찰 1.9회보다 많은 3회 유찰 상태이므로 내부 상태·점유·관리·수요를 현장에서 확인하세요.
- 실거래 시점 확인. 비교 실거래는 2025.02~2025.05 자료이고 최신 거래는 2025.05의 300,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 크게 내려왔지만 3회 유찰의 이유를 확인할 물건
등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2024.06.25. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 299,000,000원에서 현재 102,557,000원까지 내려와 최근 12건 평균 292,500,000원의 35.1% 수준입니다.
다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인은 크지만, 반복 유찰 사유와 실제 점유를 확인한 뒤 접근할 물건”입니다. 최신 실거래 300,000,000원과 현재 최저가 사이의 간격이 큰 만큼, 숫자만 보고 응찰하기보다 그 간격을 설명할 현장 요소가 있는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
