의정부지방법원 2025타경1500. 고양시 일산동구 식사동 위시티블루밍5단지 508동 28층 2803호 아파트입니다. 대상 면적은 122.83㎡이고, 지상 30층 건물 중 28층입니다. 현재 등기상 소유자는 박주석·박동춘으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2011.06.03. 설정된 신한은행 근저당 500,160,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조여서 배당 시나리오상 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거치며 감정가 761,000,000원에서 현재 372,890,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 49%이고, 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 686,272,727원 대비 54.3%입니다. 최신 거래도 2026.07. 670,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 흐름은 -4.7%이므로, 낮은 최저가만 보지 말고 하락 추세도 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1500 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1565 위시티블루밍5단지 508동 28층 2803호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 122.83㎡ · 지상 30층 중 28층 |
| 소유자 | 박주석 2분의 1 · 박동춘 2분의 1 |
| 사용승인일 | 2010.10.29 |
| 단지 규모 | 위시티블루밍5단지 · 915세대 |
| 감정가 / 최저가 | 761,000,000원 / 372,890,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 435,752,306원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 인수 0원
2011.06.03. 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정됐던 신길3,5동새마을금고 근저당 135,200,000원은 2021.04.12. 말소됐고, 이후 에스비아이저축은행·키움예스저축은행 근저당도 각각 말소됐습니다. 2024.10.18. 신한카드 가압류 10,373,309원과 2025년 고양시·국 압류 역시 등기부상 말소가 확인됩니다. 현재 경매 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 54.3%
위시티블루밍5단지의 122.83㎡~123.23㎡대 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 686,272,727원, 최신 거래는 2026.07. 670,000,000원입니다. 전체 12건 평균 689,083,333원보다 최근 12개월 평균을 우선해 판단하면, 현재 최저가 372,890,000원은 최근 평균의 54.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 123.23㎡ | 26 | 670,000,000원 |
| 2026.04 | 123.08㎡ | 18 | 670,000,000원 |
| 2026.03 | 122.83㎡ | 2 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 123.23㎡ | 19 | 679,000,000원 |
| 2025.11 | 122.83㎡ | 8 | 730,000,000원 |
| 2025.11 | 123.23㎡ | 3 | 660,000,000원 |
| 2025.11 | 122.83㎡ | 30 | 705,000,000원 |
| 2025.10 | 123.08㎡ | 12 | 685,000,000원 |
| 2025.10 | 123.23㎡ | 19 | 685,000,000원 |
| 2025.10 | 123.23㎡ | 19 | 685,000,000원 |
| 2025.10 | 123.08㎡ | 4 | 680,000,000원 |
| 2025.06 | 123.23㎡ | 2 | 720,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 686,272,727원 |
거래 범위는 660,000,000원~730,000,000원이고 최신 거래는 670,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 최근 거래권보다 크게 낮아 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 거래 추세가 -4.7%로 하락하고 있으므로 과거 전체 평균 689,083,333원만을 기준으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다. 이 사건은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 현재 최저가가 낮다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,020,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 500,160,000원 | 366,869,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 372,890,000원 가정 시 신한은행 근저당 채권최고액 기준 미배당은 133,290,460원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 435,752,306원도 현재 시나리오에서는 전액 충족되지 않습니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 372,890,000원 | 366,869,540원 | 133,290,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 261,022,999원 | 256,568,677원 | 243,591,323원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 182,716,099원 | 179,358,074원 | 320,801,926원 | 0원 |
유찰이 추가돼 신한은행의 미배당액이 커지더라도 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수와 낙찰자의 승계 부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원중초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상 30층 건물 중 28층입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 65,847.7㎡, 공시지가 2,094,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2011.06.03. 을구 1번 신한은행 근저당 500,160,000원이 기준입니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 최신 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 686,272,727원, 최신 거래 670,000,000원, 최근 추세 -4.7%를 함께 보세요.
- 현재 회차 가격. 최저가 372,890,000원은 감정가의 49%, 최근 12개월 평균의 54.3%입니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행 미배당 133,290,460원이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 이미 크게 내려왔다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2011년 신한은행 근저당이고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거쳐 372,890,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 686,272,727원의 54.3% 수준입니다. 최신 2026.07. 거래 670,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 최근 시세가 -4.7% 하락 추세라는 점과 감정평가상 임대관계 미상이라는 점은 반드시 같이 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담이 없고 현재 가격 경쟁력이 큰 편이지만, 점유관계와 하락 추세를 마지막까지 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 사건으로 정리할 수 있습니다.
