창원지방법원 2023타경6580. 하동군 적량면 동리의 교육연구시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 기호 17은 지하 1층·지상 2층, 기호 18은 지상 2층이며, 매각에는 감정서상 제시외 건물도 포함됩니다. 주식회사우리은행의 2019.10.11. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 농협은행의 종전 근저당은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다.
권리의 뼈대는 비교적 명확하지만 투자 난도는 낮지 않습니다. 감정평가상 주변은 산간 농촌지대, 마을 주변 산림지대와 순수 산림지대로 형성돼 있고, 여러 필지가 계획관리지역·보전관리지역·농림지역, 준보전산지 및 가축사육제한구역에 걸쳐 있습니다. 일부 필지는 공부상 임야였으나 지적재조사 이후 지목과 현황이 도로로 바뀐 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경6580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 적량면 동리 993-2 |
| 등기 건물 | 경상남도 하동군 적량면 동리 산81-1, 993-3, 산82-2 주1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 교육연구시설 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 기호 17 지하 1층·지상 2층 · 기호 18 지상 2층 |
| 토지정보 | 4,612.0㎡ · 대 · 급경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김성수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,792,395,220원 / 1,858,274,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 2,945,848,785원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 금액 인수는 0원
말소기준은 2019.10.11. 주식회사우리은행 근저당권 2,760,000,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당 360,000,000원과 2023년 이후의 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당 중 920,026,162원은 신용보증기금에 일부 대위변제됐으나, 해당 권리는 기존 말소기준 근저당의 범위에서 이어지는 구조입니다.
② 점유 법인 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
현황조사상 실제 점유 법인은 3곳입니다. 모두 말소기준일인 2019.10.11. 이후 전입해 대항력은 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위와 명도 조건은 매각물건명세서 및 현장 조사로 보완해야 합니다.
| 점유 법인 | 사용 | 전입일 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 스마트아트팜 | 사무실 | 2020.10.20 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 키아드랩 | 사무실 | 2023.06.01 | 2024.02.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 키아드퓨처 | 사무실 | 2021.05.17 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,858,274,000원으로 감정가의 49%이고, 이미 4회 유찰됐습니다. 그러나 이 물건은 교육연구시설과 농촌·산림지역의 다수 토지를 묶은 일괄매각입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 대입할 수 있는 표준화 자산이 아니므로, 감정가 대비 비율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내릴 수 없습니다.
다음 회차 시나리오에서도 금액 인수는 계속 0원이지만, 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액은 2,283,317,624원에서 2,651,255,876원, 2,945,606,478원으로 확대됩니다. 이는 매수인의 추가 인수액이 아니라 채권자 측의 회수 부족액입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 49%) | 1,858,274,000원 | 1,837,291,260원 | 2,283,317,624원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 39%) | 1,486,619,200원 | 1,469,353,008원 | 2,651,255,876원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 31%) | 1,189,295,360원 | 1,175,002,406원 | 2,945,606,478원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,858,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,982,740원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,760,000,000원 | 1,837,291,260원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 860,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 정한전력 | 99,993,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 하동축산업협동조합 | 40,615,884원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권액 4,120,608,884원 중 1,837,291,260원이 배당되고, 미배당액은 2,283,317,624원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 금액 인수는 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 현장 리스크
- 주위환경. 동촌마을 남측 인근으로 산간 농촌지대, 마을 주변 산림지대와 순수 산림지대가 혼재하며 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·농림지역·보전관리지역이 혼재하고, 준보전산지·임업용산지 및 가축사육제한구역과 저촉 또는 포함됩니다.
- 토지 형상. 확인된 토지는 급경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 공시지가는 26,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 기호 5·7·9·11·14·15는 제시목록상 임야이나 지적재조사 예정지구 지정 이후 지목이 도로로 변경됐고 현황도 도로입니다.
- 건물 설비. 난방·위생·급배수·화재설비가 있고, 기호 17에는 승강기설비도 설치돼 있습니다.
- 부속물. 기호 4 일부 지상의 물탱크는 철거와 이설이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 감정서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 분묘 전수조사. 산림 필지와 급경사 구간을 포함해 분묘·봉분·비석·진입 흔적을 직접 확인해야 합니다.
- 도로와 경계 확인. 공부상 임야에서 도로로 변경된 필지의 경계·폭·통행 상태와 각 건물의 실제 진입 동선을 확인하세요.
- 점유 법인 명도. 스마트아트팜·키아드랩·키아드퓨처의 실제 점유 범위, 사용 시설과 퇴거 계획을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 세 법인 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 원본 명세서와 제출 문건을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·감정서상 제시외 건물의 경계와 포함 범위를 감정평가서 도면으로 확인하세요.
- 규제 검토. 계획관리·보전관리·농림지역, 산지 규제와 가축사육제한을 기준으로 현재 교육연구시설의 유지 또는 변경 가능성을 검토해야 합니다.
- 설비·유지비. 난방·급배수·화재·승강기설비의 작동 상태와 장기 미사용에 따른 수선비를 확인하세요.
- 가격 산정. 감정가 대비 49%라는 비율 대신 토지별 이용가치, 건물 수선비, 명도·토목·도로 비용을 합산해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지이용계획을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 자산”
이 사건은 말소기준 이후의 등기 권리가 정리되고 세 점유 법인도 대항력이 없어, 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 권리 순위만 보면 구조가 명확합니다. 그러나 4회 유찰과 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 교육연구시설, 농촌·산림지역의 다수 토지, 급경사·부정형 지형, 도로로 변경된 필지, 분묘기지권 가능성과 점유 법인 명도까지 함께 검토해야 합니다. 등기상 권리는 정리되지만, 현장성과 환금성은 별도의 고난도 과제입니다.
