의정부지방법원 2025타경62719. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 25층 건물의 23층 2308호로, 소유자 최규성 명의입니다. 등기 흐름만 보면 말소기준은 2025.02.27. 삼성카드 주식회사 가압류 5,398,491원이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 훨씬 앞선 2022년부터 임차인 이의성의 전입·확정일자와 점유가 형성됐고, 2024.07.18.에는 보증금 185,000,000원의 임차권등기까지 마쳐져 있습니다.
따라서 이 사건은 “말소기준 뒤 권리는 소멸하니 깨끗하다”는 방식으로 볼 수 없습니다. 임차권등기는 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현 회차 기준 미변제 보증금은 8,320,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 951-1 가림타워오피스텔 23층 2308호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 권율대로 504 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지상 25층 중 23층 |
| 소유자 | 최규성 · 2022.07.11. 소유권이전 · 거래가액 208,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이의성 / 192,136,437원 |
| 임차보증금 | 이의성 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.02.27. 삼성카드 가압류입니다. 그런데 임차인 이의성은 2022.06.07. 주민등록, 2022.06.10. 확정일자, 2022.07.11. 점유개시로 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024.07.18. 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기까지 완료했습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차권으로서 배당 부족액은 매수인이 승계합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이의성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.07 / 2022.06.10 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 8,320,000원 |
이의성은 배당요구를 했고, 2024.07.18. 임차권등기도 접수됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며 보증금도 한 번만 계산합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 이의성 보증금 (우선변제) | 185,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,398,491원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이의성 | 192,136,437원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서 매각대금은 집행비용 3,320,000원과 임차인 배당 176,680,000원으로 소진됩니다. 임차보증금 미변제액 8,320,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가보다 늘어나는 인수를 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 180,000,000원 | 8,320,000원 | 보증금 일부 미배당 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,000,000원 | 43,816,000원 | 최저가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,200,000원 | 72,212,800원 | 저가 낙찰처럼 보여도 인수 부담이 크게 증가 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북측 인근으로, 주변에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 남서측·남동측 각각 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물이며 위생·급배수·난방·냉방·소화전·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미배당 보증금 확인. 현 회차 예상 인수액은 8,320,000원입니다. 실제 낙찰가에 따라 배당과 잔액이 달라질 수 있으므로 입찰가별 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 이의성으로 나타나며 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다. 계약서·이체내역·점유자료 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 원문 대조. 2024.07.18. 접수된 을구 1번 주택임차권의 범위·보증금·주민등록일·확정일자를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.11. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록 상태와 입찰 후 관련 사항을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 최저가는 144,000,000원·115,200,000원으로 내려가지만 인수액은 43,816,000원·72,212,800원으로 증가합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 증빙과 배당요구 관련 문서를 입찰 직전 기준으로 재확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도, 인수형은 싸지지 않을 수 있다”
이 사건의 승부처는 180,000,000원의 신건 최저가가 아닙니다. 선순위 대항력을 가진 이의성의 보증금 185,000,000원이 핵심입니다. 현 회차에서는 8,320,000원이 남지만, 1회 유찰 시 43,816,000원, 2회 유찰 시 72,212,800원으로 승계액이 커집니다. 즉 가격표가 내려갈수록 인수액이 올라가는 구조입니다.
여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 이의성으로 나타나고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 제기돼 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리분석상 고위험 인수형이며, 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 입찰 여부는 선순위 임차권의 진정성과 실제 배당 후 잔존보증금을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
