의정부지방법원 2025타경63483. 고양시 덕양구 고양동 삼성아파트 102동 5층 504호입니다. 감정평가상 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실, 발코니3 등으로 이용 중인 아파트로, 철근콘크리트벽식구조 11층 건물의 5층 물건입니다. 현재 소유권은 유진배·유진오·유진현이 각각 3분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리의 핵심은 일반적인 금융기관 담보권 실행 사건과 다릅니다. 2025.07.10 유진오를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐지만, 등기에는 2025.07.11 “공유물분할을 위한 경매개시결정”으로 경정된 내용이 확인됩니다. 과거 근저당권과 압류는 모두 이미 말소됐고 현재 등기상 근저당권·압류는 각각 0건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63483 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 197 삼성아파트 102동 5층504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방겸식당·욕실·발코니3 등 · 11층 건물 내 5층 |
| 현재 소유자 | 유진배 3분의 1 · 유진오 3분의 1 · 유진현 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 성격 | 2025.07.10 경매개시결정 · 2025.07.11 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 경정 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 과거 담보·압류는 정리, 현재 기준 인수 0원
1998년부터 2015년까지 설정됐던 근저당권들은 모두 등기부상 말소됐습니다. 2016년 고양시덕양구 압류도 같은 해 해제됐고, 2025.07.21 유진현 지분에 들어온 고양시 압류 역시 2025.12.29 해제로 말소됐습니다. 현재 제공된 권리분석에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 보증금·확정일자·전입일이 확인되지 않은 점유자를 두고 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 점유관계를 확인하기 전 명도 부담이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 확인하는 절차가 필요합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가는 230,000,000원, 현재 최저매각가는 161,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재 분석상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 161,000,000원입니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 정보가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 가격 판단의 기준은 감정가 할인율 자체가 아니라 실제 시장가격과의 차이여야 하며, 이 사건은 그 비교를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 161,000,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 112,700,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 78,890,000원 | 34.3% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 3,054,000원 |
| 경매개시결정 · 유진오 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 157,946,000원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 3,054,000원을 제외한 157,946,000원이 소유자 교부 잔여로 계산됩니다. 경매개시결정 관련 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 고양초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 대중교통 사정을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 11층 건물의 5층 504호이며, 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 전체 단지 북측의 노폭 약 6미터 포장도로가 주출입로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 8필 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·제2종일반주거지역 등이 혼재하고 고양초등학교 상대보호구역, 벽제관지 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 용도이지만 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않아 현재 최저가의 시장 적정성이나 환금성을 가격 수치로 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유물분할 경정 확인. 2025.07.10 경매개시결정이 2025.07.11 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 경정된 사건입니다. 입찰 전 해당 경정 내용과 매각 범위를 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자·전입세대·임대차 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최저가가 감정가의 70%라고 해서 시세보다 싼 것은 아닙니다. 주변 동일·유사 아파트의 최근 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 현재 등기 재확인. 현재 자료에서는 근저당 0건·압류 0건이고 과거 권리도 말소돼 있으나, 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당 계산에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각 관련 원본 서류와 실제 점유 현황을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후”
이 물건은 과거 설정됐던 근저당과 압류가 모두 말소돼 있고 현재 분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 2025.07.11 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 경정된 특성이 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
가격 역시 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 161,000,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없기 때문에 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 인수 0원은 장점이지만, 가격 메리트는 아직 미검증. 이 사건의 승부처는 공유물분할 경매의 절차적 성격과 실제 점유관계를 확인하고, 161,000,000원을 주변 실거래와 대조한 뒤 응찰가를 정하는 데 있습니다.
