창원지방법원 2023타경38334. 진주시 평거동 순화 씨저스팰리스 오피스텔 10층 1101호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔 용도로 확인됩니다. 소유권은 순화주택건설주식회사와 주식회사호연이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 현재 등기상 핵심 말소기준은 2021.02.05. 유경빈의 가압류 95,000,000원이며, 뒤이어 등기된 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 매우 낮아 보입니다. 감정가 40,000,000원에서 12회 유찰돼 현재 최저가는 2,105,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건의 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다”라고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 반복 유찰과 점유관계 확인 필요성이 동시에 존재하므로, 숫자보다 먼저 실제 권리·명도·환금성을 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경38334 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 진양호로 195-5, 10층1101호 (평거동,순화 씨저스팰리스 오피스텔) |
| 사건 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정 이용상태 오피스텔 용도 |
| 소유자 | 순화주택건설주식회사 2분의 1 · 주식회사호연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 2,105,000원 (12회 유찰) |
| 청구금액 | 59,686,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.02.05. 가압류
과거 을구의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2006.03.31. 주식회사진주상호저축은행의 채권최고액 32,200,000원 근저당권은 2007.02.05. 해지로, 2012.06.12. 주식회사진주저축은행의 채권최고액 45,500,000원 근저당권은 2016.02.17. 해지로 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 경매 권리분석의 기준점은 2021.02.05. 갑구 2번 유경빈 가압류입니다.
② 임차인 — 이우람 1101호 점유, 대항력 주의 문구 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우람 | 1101호 | 2021.02.05 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에는 이우람이 1101호 점유자로 확인됩니다. 전입일은 2021.02.05이고 분석자료상 말소기준권리 이후 전입으로 분류돼 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 매각물건명세서 비고에는 “임차인대항력 주의요함.”이 명시돼 있습니다.
③ 가격 위치 — 감정가의 5.26%지만 시세 단정은 금물
감정가는 40,000,000원, 현재 최저매각가는 2,105,000원입니다. 현재 회차는 12회 유찰, 감정가 대비 비율은 5.26%입니다. 다음 시나리오는 13회 유찰 시 1,684,000원, 14회 유찰 시 1,347,200원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 2,105,000원 | 0원 | 1,871,908,061원 |
| 13회 유찰 시 | 1,684,000원 | 0원 | 1,872,321,483원 |
| 14회 유찰 시 | 1,347,200원 | 0원 | 1,872,652,221원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 437,890원 |
| 2. 가압류 · 유경빈 | 95,000,000원 | 1,667,110원 |
| 3. 가압류 · 이우람 | 46,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박춘자 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,457,888,596원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사진주저축은행 | 150,000,000원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 이우람 | 59,686,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,873,575,171원, 채권자 예상배당은 1,667,110원, 미배당액은 1,871,908,061원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주평거1차아파트 정문 동측 인근이며, 평거휴먼시아3단지·평거주공1단지 등 공동주택과 단독주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 12층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재관련설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 소로2류, 폭 8M-10M의 진양호로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,092,000원/㎡, 토지면적은 944.8㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 12회 유찰된 이력이 있으므로 실제 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이우람의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 매각물건명세서의 “임차인대항력 주의요함” 문구를 직접 대조하세요.
- 전입일과 말소기준 확인. 이우람 전입일과 유경빈 가압류의 기준일이 모두 2021.02.05로 나타나므로 등기접수 순서와 주민등록 자료를 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 점유자 이우람과 가압류·경매신청 채권자 이우람이 동일 이름이므로 실제 임대차 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 5.26%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래가치와 수요를 확인하세요.
- 유찰 원인 확인. 12회 유찰된 만큼 현장 상태·점유·관리·거래수요 등 반복 유찰의 원인을 입찰 전에 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 1,871,908,061원으로 크더라도 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “210만원대”보다 중요한 것은 12회 유찰의 이유
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 40,000,000원이던 감정가가 2,105,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당자료상 매수인 인수도 0원이지만, 점유자 이우람의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 매각물건명세서에 임차인대항력 주의가 명시돼 있습니다.
여기에 12회 유찰이라는 이력까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 낙폭을 장점으로 바로 환산하기보다, 임대차 관계와 점유상태, 실제 거래가치와 환금성을 먼저 확인한 뒤 접근해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 실전 리스크는 임차관계와 반복 유찰의 원인 확인이 핵심입니다.
