창원지방법원 2023타경38334. 등기부상 소유자는 순화주택건설주식회사와 주식회사호연으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 사건상 용도 표기는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔 용도이고, 주소 역시 순화 씨저스팰리스 오피스텔 10층1101호로 표시됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 40,000,000원에서 12회 유찰된 2,105,000원입니다.
권리 구조는 2021.02.05 유경빈의 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 뒤의 이우람·박춘자·주택도시보증공사·주식회사진주저축은행의 가압류, 진주시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 임차관계 확인을 별도로 떼어 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경38334 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 진양호로 195-5, 10층1101호 (평거동, 순화 씨저스팰리스 오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔 용도 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 12층 건물 · 10층1101호 |
| 소유자 | 순화주택건설주식회사 2분의 1 · 주식회사호연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 2,105,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이우람 / 59,686,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기부상 살아 있는 근저당권은 없습니다. 2006.03.31 주식회사진주상호저축은행의 채권최고액 32,200,000원 근저당은 2007.02.05 해지로 말소됐고, 2012.06.12 주식회사진주저축은행의 채권최고액 45,500,000원 근저당도 2016.02.17 해지로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2021.02.05 유경빈 가압류 95,000,000원입니다.
임차관계 — 이우람 1명, 대항력 주의 문구 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우람 | 1101호 | 2021.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 아님 |
임차인 이우람은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며, 전입일은 2021.02.05입니다. 제공된 권리판정에는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 표시돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 매각물건명세서 비고에는 “임차인대항력 주의요함”이라고 별도 기재돼 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 12회 유찰 자체가 경고 신호
현재 회차는 12회 유찰, 감정가 5%로 표시돼 있고 최저매각가는 2,105,000원입니다. 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 13회 유찰 최저가는 1,684,000원, 14회 유찰 시에는 1,347,200원입니다.
하지만 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다. 반복된 12회 유찰은 그 자체로 응찰 수요·권리 확인·환금성 측면에서 반드시 원인을 확인해야 하는 신호입니다. 이 사건의 판단 중심은 할인율 자체가 아니라 왜 12회까지 유찰됐는지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 437,890원 |
| 갑구 2번 가압류 · 유경빈 | 95,000,000원 | 1,667,110원 |
| 갑구 3번 가압류 · 이우람 | 46,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 박춘자 | 65,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,457,888,596원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사진주저축은행 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 이우람 | 59,686,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 1,873,575,171원, 현재 회차 채권자 예상배당은 1,667,110원이며 미배당은 1,871,908,061원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주 평거1차아파트 정문 동측 인근에 소재하며, 주변은 평거휴먼시아3단지·평거주공1단지 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 이용상태는 오피스텔 용도이며, 토지는 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 동측으로 소로2류(폭 8M-10M) 진양호로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고, 가축사육제한구역에 포함되며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,092,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 외벽은 몰탈위페인트 및 외장용석재, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 마감이고 현상은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 현장확인. 임대관계 확인을 위해 2차례 방문했으나 폐문 및 이해관계인 부재로 조사가 어려워 재확인이 요망된다고 감정평가에 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 이우람 재확인. 보증금·확정일자가 미상이고 매각물건명세서에 “임차인대항력 주의요함”이 기재돼 있습니다.
- 동명이인·관계인 여부 확인. 임차인 이우람은 46,000,000원 가압류 채권자이자 경매개시결정 채권자와 같은 이름으로 표시됩니다.
- 인수 0원은 조건부로 이해. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이지만, 임차관계 원본 확인을 마친 뒤 최종 판단하는 것이 안전합니다.
- 12회 유찰 원인 확인. 감정가 40,000,000원이 2,105,000원까지 내려온 사실 자체보다 반복 유찰의 원인이 무엇인지 확인하는 것이 중요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 아파트이지만 감정평가 이용상태와 현장 명칭은 오피스텔입니다.
- 배당 한계. 현재 회차 총 채권액 1,873,575,171원에 비해 채권자 배당액은 1,667,110원으로 미배당이 매우 큽니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,105,000원”보다 중요한 것은 12회 유찰의 이유
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 띕니다. 감정가 40,000,000원에서 12회 유찰돼 최저매각가가 2,105,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기권리만 보면 2021.02.05 유경빈 가압류를 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차인 이우람의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 명세서가 직접 임차인대항력 주의를 요구하고 있습니다. 같은 이름의 이우람이 가압류 채권자와 경매신청채권자로도 등장한다는 점도 관계 확인이 필요한 요소입니다. 감정평가상 용도는 오피스텔이고, 현장 임대관계 조사도 폐문과 이해관계인 부재로 어려웠습니다.
결론은 “낮은 가격 = 안전”이 아닙니다. 현재 계산상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 12회 유찰과 임차관계 주의 문구가 함께 있는 만큼 이 물건은 가격보다 임차인의 실질 관계와 반복 유찰 원인을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
