한 줄 평 임차인 조사상 인수 위험은 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 감정가 1.83억에서 한 차례 유찰되어 최저가가 1.281억으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 1.541억 대비 83.1% 수준입니다. 권리와 가격 모두 균형 잡힌 물건입니다.
감정가
183,000,000원
최저가 대비 기준
최저매각가
128,100,000원
1회 유찰
실거래 평균
154,125,000원
최근 12건
매수인 인수
0원
임차인 없음
의정부지방법원 2025타경73702. 경기도 동두천시 생연동 부영아파트 504동 1201호입니다. 전용 59.84㎡ 아파트로 현재 1회 유찰 후 최저매각가가 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 핵심은 권리보다 가격입니다. 등기상 2016년 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 노호수 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73702 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 715-1 부영아파트 504동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.84㎡ |
| 소유자 | 이옥주 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 유아이제사십차유동화전문유한회사(양도인 : 주식회사 우리은행) / 37,754,111원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인 조사 내역은 없으며, 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다. 2016년 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 노호수 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 확보
부영아파트(5단지) 동일 평형 최근 거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 154,125,000원이며, 최저매각가는 평균 대비 83.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.84㎡ | 7 | 139,000,000원 |
| 2026.07 | 59.84㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.84㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.84㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.84㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 154,125,000원 |
최저매각가 128,100,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고, 최신 거래 139,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 동일 평형 거래 범위는 135,000,000원부터 179,000,000원까지 형성되어 있어 가격 경쟁력이 확인됩니다.
✅ 가격 포인트 1회 유찰 후 최저가는 최근 실거래 평균 대비 약 83.1% 수준으로, 신건 대비 실질적인 할인 구간에 진입했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 우리은행 근저당 | 50,600,000원 | 50,600,000원 |
| 노호수 근저당 | 100,000,000원 | 74,906,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가 1.281억은 최근 실거래 평균 1.541억보다 낮습니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸됩니다. 매수인이 부담할 권리는 확인되지 않습니다.
⚠️ 확인 포인트 배당에서는 노호수 근저당 일부 미배당 가능성이 있으나 이는 매수인 인수금액이 아닙니다. 등기부상 소멸 여부를 최종 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 생연중학교 북동측 인근으로 아파트 및 일반주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근 대중교통시설이 소재합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 부영아파트(5단지)는 668세대 규모이며 2004년 준공 단지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 최저가가 최근 실거래 평균 대비 낮아 가격 메리트가 있는 구간입니다.
- 권리 확인. 우리은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리는 매각 소멸 예정입니다.
- 점유 확인. 실제 점유 상태와 명도 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 배당 확인. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전하고 가격은 내려왔다”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없는 권리 안전형 아파트입니다. 신건 감정가는 1.83억이었지만 1회 유찰 후 1.281억까지 내려오면서 최근 12개월 실거래 평균 1.541억 대비 할인 구간에 진입했습니다. 권리 리스크보다 가격 경쟁력이 핵심인 물건으로, 입찰 전 점유와 관리비 등 현장 확인을 거치면 접근 가능한 유형입니다.
