의정부지방법원 2025타경64441. 파주시 야당동 191-10, 제3동 3층 301호 다세대주택입니다. 현 등기상 소유자는 최대일이고, 2020년 12월 24일 매매를 원인으로 2021년 1월 15일 소유권을 넘겨받았으며 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 현재 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했고 청구금액은 200,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아닙니다. 이전 근저당들은 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준은 2025.10.17. 강제경매개시결정인데, 임차인 양현준은 그보다 훨씬 앞서 2020년 전입·점유를 갖추고 2022년 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 보증금 미회수분을 낙찰자가 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 191-10 제3동 제3층 제301호 · 경기도 파주시 하우고개길 151-17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 최대일 (2020.12.24. 매매 · 거래가액 200,000,000원 · 2021.01.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 말소기준보다 앞선다
등기상 과거 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 150,000,000원 근저당과 국민은행의 채권최고액 121,000,000원 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2025.10.17. 강제경매개시결정입니다. 반면 양현준의 임대차는 계약일 2020.10.10., 확정일자 2020.10.12., 점유개시 2020.12.11., 전입 2020.12.15.이고 주택임차권등기는 2022.12.22.입니다. 따라서 대항력 있음으로 분류되고 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2억원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양현준 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
양현준은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저매각가로는 집행비용을 제외하고 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 예상배당액은 108,872,780원, 미회수액은 91,127,220원입니다. 이 금액이 낙찰자의 추가 부담으로 남습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 약 2억원
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(49%) | 111,230,000원 | 91,127,220원 | 202,357,220원 |
| 4회 유찰 시(39%) | 88,984,000원 | 113,017,712원 | 202,001,712원 |
| 5회 유찰 시(31%) | 71,187,200원 | 130,494,170원 | 201,681,370원 |
최저가는 111,230,000원에서 88,984,000원, 71,187,200원으로 낮아져도 매수인 인수액은 반대로 91,127,220원에서 113,017,712원, 130,494,170원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 세 시나리오 모두 약 2억원입니다. 따라서 감정가 대비 49%·39%·31%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
시세자료의 비교 대상은 ‘예일아트3동’, 총 8세대, 준공일 2015.12.21, 비교면적 61.76㎡입니다. 확인된 거래는 2022.01 · 61.61㎡ · 4층 · 310,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 61.61㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 평균 | 61.76㎡ | 1건 | 310,000,000원 |
시세지표상 평균과 최신 거래는 모두 310,000,000원이고, 현재 실질취득 202,357,220원은 그 약 65.3%입니다. 다만 거래표본은 1건뿐이고 최신 거래월도 2022.01입니다. 따라서 최저가가 시세지표의 35.9%라는 숫자를 그대로 ‘65% 할인’으로 해석해서는 안 되며, 실제 판단도 111,230,000원이 아닌 약 202,357,220원을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,357,220원 |
| 1. 임차인 양현준 보증금 | 200,000,000원 | 108,872,780원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,357,220원을 제외한 108,872,780원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 91,127,220원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 경의중앙선 야당역 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·연립주택 중심의 주택지이며 근린생활시설과 농경지가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북동측과 남동측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 945,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 기준. 현재 최저가 111,230,000원에 임차인 인수 91,127,220원을 더한 202,357,220원을 기본 판단금액으로 보세요.
- 추가 유찰의 착시. 4회 유찰 시 88,984,000원, 5회 유찰 시 71,187,200원으로 최저가는 떨어지지만 실질취득은 각각 202,001,712원, 201,681,370원입니다.
- 임차인 인수 확인. 양현준은 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 배당 후 미회수 보증금의 인수 구조를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 시세 재확인. 거래자료는 2022.01의 310,000,000원 1건입니다. 이 숫자만으로 현재 매매가를 확정하지 말고 입찰 전 주변 거래 가능가격을 다시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시돼 있으므로 적용범위와 입찰 이후 절차를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “2억원 보증금”을 보라
겉으로는 감정가 227,000,000원이 세 차례 유찰돼 111,230,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 숫자는 이 사건의 진짜 취득원가가 아닙니다. 양현준의 보증금은 200,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 91,127,220원이 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 실질취득 202,357,220원입니다.
더 유찰돼도 구조는 거의 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당분이 커져 총부담은 계속 약 2억원 수준에 머뭅니다. 시세지표 310,000,000원과 비교하면 숫자상 여지는 있지만, 거래표본이 1건이고 최신 거래가 2022.01이라는 점, 이미 3회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “약 2억원의 실질취득가가 현재 시장에서 실제로 경쟁력이 있느냐”입니다.
