의정부지방법원 2022타경1487. 남양주시 화도읍 묵현리 로얄캐슬 비동 1층 101호로, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 최덕기는 2015년 5월 20일 진행된 종전 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 해 6월 11일 부여군농협쌀조합공동사업법인이 채권최고액 150,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국민은행 가압류, 서울보증보험 가압류, 국가와 남양주시의 압류, 현재 경매개시결정이 순서대로 붙었지만 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 정상적으로 매각대금을 완납하면 이 권리들은 매각으로 소멸하고, 매수인이 별도로 떠안을 등기상 금전권리는 없습니다. 등기부에 남아 있는 2013년 근저당들과 2014년 경매개시결정은 2015년 종전 경매 매각 과정에서 이미 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2022타경1487 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로76번길 2, 1층 101호 (로얄캐슬 비) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 58.83㎡ · 4층 건물 내 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택(방·주방·거실·욕실 등) |
| 소유자 / 채무자 | 최덕기 / 최명진 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부여군농협쌀조합공동사업법인 / 218,707,943원 |
| 말소기준권리 | 2015.06.11. 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 / 보증금 | 2026.07.15 / 재매각 최저가의 20% |
① 권리 흐름 — 종전 권리는 말소, 현재 기준은 2015년 근저당
2013년 설정된 근해유망수산업협동조합 근저당은 2013년 5월 22일 말소됐고, 같은 날 설정된 한국투자저축은행 근저당과 2014년 임의경매개시결정도 2015년 종전 경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 이번 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 보증금 승계는 없음
조사된 실제 점유자는 안지은·김미화 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 점유자로 조사됐습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안지은 | 2019.04.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김미화 | 2017.09.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
두 전입일 모두 말소기준일인 2015.06.11.보다 늦으므로 선순위 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않더라도 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아니며, 인도명령·명도 협의의 대상이 되는 점유관계만 남습니다. 다만 보증금과 배당요구 여부가 미상이라 소액임차인 최우선변제가 성립하는지는 별도 원본 확인이 필요하며, 이는 배당액에는 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 최저가는 72,520,000원으로 감정가 148,000,000원의 49%입니다. 다만 로얄캐슬B동은 총 8세대의 소규모 다세대이고, 비교 가능한 최근 거래금액이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,705,360원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 부여군농협쌀조합공동사업법인 | 150,000,000원 | 70,814,640원 |
| 2. 가압류 · 국민은행 | 10,414,408원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 압류 · 국 / 남양주시 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당에도 미치지 못하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당부족은 채권자의 미회수 문제이고, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 호수 표시 불일치 — 이 물건의 핵심 위험
집합건축물대장 건축물현황도상 매각 대상은 101호지만, 현황 출입문에는 102호로 표시돼 있습니다. 감정평가는 건축물현황도상 101호를 기준으로 이뤄졌습니다. 즉 등기·건축물현황도와 현장 현관표시가 서로 다른 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남양주세무서 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽 석재붙임, 내부 벽지도배·타일, 샤시 창호이며 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 862,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 건축물현황도상 호별 위치와 현장 출입문 표시는 서로 다릅니다.
- 환금성. 2012.11.13. 사용승인된 총 8세대 규모의 소규모 다세대로, 대단지 공동주택보다 거래표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 재매각이므로 최저가 72,520,000원의 20%인 14,504,000원을 준비해야 합니다.
- 호실 특정. 건축물현황도상 101호와 현장 현관표시 102호를 직접 대조하고 사진·도면으로 위치를 명확히 기록해야 합니다.
- 점유 범위. 안지은·김미화가 실제 어느 호실과 공간을 점유하는지, 세대 분리나 내부 구획 변경이 있는지 확인해야 합니다.
- 임대차 원본. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 보증금 승계는 없지만 최우선변제와 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 인근 묵현리 다세대의 최근 거래, 전용면적·층·준공연도·주차·내부 상태를 비교해야 합니다.
- 체납비용. 공용부분 관리비, 수도·전기 사용관계와 장기 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 건축물대장, 건축물현황도, 현황조사서, 매각물건명세서와 감정평가 내부구조도를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘대상 호실을 정확히 사는가’가 중요하다
이 물건은 현재 말소기준 이후의 등기권리와 전입자들로 구성돼 있어, 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 금전권리는 확인되지 않습니다. 권리분석만 보면 비교적 단순한 소멸형입니다.
그러나 재매각 보증금 20%, 실제 점유자 2명, 건축물현황도 101호와 현관 102호 표시 불일치가 동시에 존재합니다. 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 접근할 물건이 아니라, 현장에서 매각 대상 전유부분을 정확히 특정하고 명도 가능성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다. 최근 실거래 금액도 확인되지 않아 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다. 등기권리는 통과, 현장 특정과 환금성은 주의. 이것이 이 사건의 결론입니다.