의정부지방법원 2023타경81459. 구리시 교문동 구리아이폴리스 14층 1407호입니다. 사건상 용도 표시는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현 소유자는 박연숙으로 2020년 11월 13일 매매를 원인으로 2020년 12월 7일 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 210,980,000원입니다. 현재 말소기준은 2021년 3월 15일 남인천세무서장 압류입니다.
등기 자체만 보면 말소기준 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 구리시·이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유자인 정택선의 전입일은 2020년 12월 7일로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 점유자를 단순히 ‘인수 없음’으로 정리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경81459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 체육관로171번길 6, 14층 1407호 (교문동, 구리아이폴리스) |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도 아파트 · 감정 이용상태 주거용 오피스텔 · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.12.07. 소유권이전 · 거래가액 210,980,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 25,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정택선 / 211,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.03.15. 압류 · 국(처분청 남인천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2020년 3월 9일 설정된 우리은행 근저당권 2건은 2020년 12월 7일 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2021년 3월 15일 국세 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 정택선의 강제경매개시결정, 구리시·이천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정택선 | 2020.12.07. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 가격·회차 구조 — 11.77%라는 숫자만 보면 안 된다
감정가는 220,000,000원이고 현재 최저매각가는 25,883,000원으로, 감정가 대비 11.77%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 18,118,100원, 8회 유찰 시 12,682,670원입니다. 다만 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 총 취득부담이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 25,883,000원 | 11.77% | 5,409,982,894원 |
| 7회 유찰 시 | 18,118,100원 | 8.24% | 5,417,608,026원 |
| 8회 유찰 시 | 12,682,670원 | 5.76% | 5,422,945,618원 |
③ 예상배당표 (매각가 25,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 865,894원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 25,017,106원 |
| 3. 경매개시결정 · 정택선 | 211,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 채권자 총 청구액은 5,435,000,000원, 총 배당액은 25,017,106원, 미배당액은 5,409,982,894원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 금액이 달라질 수 있으며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 임차인의 법률상 인수 여부까지 이 표가 확정하는 것은 아닙니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표시는 아파트이지만 감정평가서상 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 구리시 교문동 교문초등학교 북동측 인근. 업무시설·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 14층 1407호이며, 난방·승강기·위생 및 급배수·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 남서측으로 약 8m 및 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 5,012,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정택선 임대차 원본 확인. 전입일 2020.12.07., 보증금·확정일자·배당요구 여부와 임대차계약서를 확인해 대항력 및 인수액을 확정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금이 존재하고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 낙찰가 외 인수부담을 합산해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 동일한 이름의 정택선이 임차인과 경매신청채권자로 함께 나타나므로 사건기록에서 법률관계를 확인해야 합니다.
- 전세사기피해자 관련 절차 확인. 2026.07.08. 한국토지주택공사에 제출된 피해주택매입요청서의 현재 진행상태와 매각절차 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 남인천세무서·구리시·이천시 압류 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 아파트이나 감정 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 공부·현황·금융조건을 동일 용도로 가정하지 말고 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 및 최신 사건기록을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “11.77%”보다 먼저 봐야 할 숫자는 보증금이다
감정가 2.20억이 6회 유찰돼 25,883,000원까지 내려온 모습만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 핵심인 경매가 아닙니다. 정택선의 전입이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 될지 아직 확정할 수 없습니다.
말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 가능 임차인의 임대차관계는 별개입니다. 여기에 6회 유찰, 신청채권자와 임차인의 동일 이름, 전세사기피해자 관련 피해주택매입요청서 제출까지 겹쳐 있습니다. 이 물건은 낙찰가를 계산하기 전에 임차보증금과 절차 상태를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
