의정부지방법원 2026타경70090. 경기도 양주시 광사동 해동마을유승한내들 905동 1403호 아파트입니다. 소유자는 문병기 씨이며, 2021년 설정된 신한은행 근저당권이 현재 경매의 기준 권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 없습니다.
다만 권리 안전성과 배당 구조는 구분해서 봐야 합니다. 매각대금 2.331억 기준으로 신한은행은 전액 배당되지만, 디지비캐피탈과 박준모의 후순위 담보는 일부 또는 전액 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 658 해동마을유승한내들 905동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 문병기 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 233,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠캐피탈 / 106,280,909원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2021.05.21 신한은행 근저당권이며, 이후 설정된 디지비캐피탈 근저당권, 박준모 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 충분한 할인
동일 단지 해동마을유승한내들 동일 평형 실거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 318,555,555원, 최신 거래는 2026.07 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 316,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 318,555,555원 |
최저매각가 233,100,000원은 최근 12개월 평균 대비 73.2%입니다. 최신 거래 315,000,000원보다도 낮아 가격상 여지는 있습니다. 다만 최근 평균 대비 추세는 -1.3%로 최근 거래 흐름이 소폭 낮아진 점은 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,063,400원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 디지비캐피탈 근저당 | 118,800,000원 | 9,036,600원 |
| 3. 박준모 근저당 | 15,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 양주시 광사동 고읍지구 내 아파트 밀집 지역으로 공원과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 고읍지구)에 해당합니다.
- 환금성. 해동마을유승한내들은 470세대, 2009년 준공 단지이며 최근 거래는 3억~3.4억 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 3.185억과 최신 거래 3.15억을 기준으로 입찰가를 판단하세요.
- 배당 구조. 신한은행 선순위 배당 후 후순위 담보권 미배당 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회”
이 물건은 임차인 인수 부담 없이 매각으로 권리가 정리되는 안전형 구조입니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있지만, 후순위 담보권 미배당과 최근 거래 흐름을 함께 살펴야 합니다. 핵심은 권리가 아니라 적정 입찰가와 배당 구조 확인입니다.
